A brief description of the trust agreement وصف موجز للاتفاق الائتمان
mechanism to hold real estate in Mexico آلية لعقد العقارات في المكسيك INTRODUCTION مقدمة Several issues arise for foreigners wishing to purchase real estate in Mexico. عدة مسائل تنشأ بالنسبة للأجانب الراغبين في شراء العقارات في المكسيك. Under the Mexican Constitution, real estate located in the "restricted zone" may not be owned outright by foreign individuals or entities. The restricted zone consists of the strip of land 50 kilometers along the shores and 100 kilometers from the borders. However, as previously informed, under current changes in the Law, ownership of real estate in the restricted zone by foreign owned Mexican companies, for non-residential purposes, is now allowed. To circumvent the prohibition of purchasing real estate in the restricted zone for residential purposes, foreign individuals or entities may enter into an agreement known as trust agreement (Fideicomiso). وبموجب الدستور المكسيكي ، والعقارات الواقعة في "منطقة محظورة" قد لا تكون مملوكة مباشرة من قبل الأفراد أو الكيانات الخارجية. المنطقة المحظورة ويتكون من شريط من الأرض 50 كم على طول شواطئ و 100 كيلومترا من الحدود. ولكن ، وكما في السابق وأبلغ ، في ظل التغيرات الحالية في قانون وملكية العقارات في منطقة محظورة من قبل الشركات الأجنبية المملوكة للالمكسيكية ، لأغراض غير السكنية ، الآن يسمح لل. التحايل على حظر شراء العقارات في منطقة محظورة للأغراض السكنية ، الأجنبية الأفراد أو الكيانات قد الدخول في الاتفاق المعروف باسم اتفاق الائتمان (Fideicomiso). II. ثانيا. LEGAL FRAMEWORK. الإطار القانوني. Trust agreements are governed by the provisions of the Negotiable Instruments and Credit Operations Law (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito), the Credit Institutions Law (Ley de Instituciones de Crédito) and the Foreign Investment Law (Ley de Inversión Extranjera). All of the above legislation is of a federal application (throughout Mexico). الثقة هي التي تحكمها اتفاقات للأحكام الواردة في الصكوك القابلة للتداول وعمليات الائتمان القانون (القانون العام Títulos دي دي Crédito ذ حدة العمليات الخاصة) ، ومؤسسات الائتمان القانون (قانون مؤسسات Crédito دي) وقانون الاستثمار الأجنبي (قانون الاستثمار الأجنبي في Extranjera). جميع من هو فوق القانون الاتحادي للتطبيق (في جميع أنحاء المكسيك). III. ثالثا. SCOPE. مدى. Simply defined, a trust is an agreement whereby a party named settler entrusts (transfers) certain property to be used for a legal and specific purpose to be carried on by a commercial (private) bank. For asset purposes, the bank holds the property as the fiduciary owner, and, thus, is not deemed the owner. ببساطة محددة ، والثقة هو اتفاق بموجبه الطرف عين يعهد المستوطنين (نقل) بعض الممتلكات لاستخدامها لغرض محدد والقانونية التي ستجرى على طريق تجاري (الخاصة) البنك. وبالنسبة لأغراض الأصول ، ويملك البنك العقار الائتمانية مالك ، و، وبالتالي ، لا يعتبر مالك. Therefore, should the bank fold or be declared bankrupt, assets held in fiduciary property will not become part of the bank's estate. ولذلك ، ينبغي أن البنك أضعاف أو يكون قانون الافلاس ، الذي عقد في الأصول الائتمانية الممتلكات لن تصبح جزءا من البنك الحوزة. Other than trust agreements on real estate, as described below, trust agreements for several other purposes have been created, the most common of which are the following: غير الثقة الاتفاقات على العقارات ، على النحو المبين أدناه ، الثقة لاتفاقات عدة أغراض أخرى أنشئت ، والأكثر شيوعا والتي هي كما يلي : Transfer of ownership trust (Fideicomiso traslativo de dominio): Whereby the bank shall transfer the entrusted property to a beneficiary upon compliance of the conditions set forth here under. نقل ملكية الثقة (Fideicomiso traslativo دي dominio) : يقوم البنك بموجبها نقل عهد الملكية إلى المستفيد على الامتثال للشروط المنصوص عليها هنا تحت. Trust in execution of will (Fideicomiso testamentario): Whereby an individual transfers certain property to the bank, which upon decease of the settler shall distribute the entrusted property as indicated in the deed. الثقة في التنفيذ وسوف (Fideicomiso testamentario) : الفرد بموجبها نقل بعض الممتلكات إلى البنك ، الذي على وفاة من المستوطنين يوزع عهد الملكية كما هو مبين في الفعل. Administration trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank will invest the entrusted funds as indicated by the settler, to be transferred again to the settler or a third party at the expiration of the trust agreement. الإدارة الثقة (Fideicomiso en garantía) : بموجبه البنك يستثمر الأموال التي عهد بها على النحو المشار إليه المستوطنين ، يتم تحويلها مرة أخرى إلى المستوطنين أو طرف ثالث على ثقة من انتهاء الاتفاق. Security trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank holds the entrusted property as security for a previously appointed beneficiary, in the event the settler or a third party defaults a certain obligation. It is commonly used in lieu of a mortgage, with the advantage that as soon as the bank is notified of the default, it sells the entrusted property and pays whatever is owed to the beneficiary, without the need of a court judgment or governmental ruling. Should no default occur and upon the compliance of the secured obligation, the entrusted property is transferred to the settler. الثقة والأمن (Fideicomiso en garantía) : بموجبه المصرف تتولى عهد الملكية ضمانا لعين من قبل المستفيد ، في حالة المستوطن أو طرف ثالث الإعدادات الافتراضية التزام معين. ومن يشيع استخدامها بدلا من الرهن العقاري ، مع ميزة في أقرب وقت أن البنك هو أخطر من التقصير ، وأنه يبيع عهد الملكية وبدفع كل ما هو المستحق للمستفيد ، من دون الحاجة إلى حكم قضائي أو حكم الحكومية. وإذا لم يحدث تقصير وعلى الامتثال للالتزام المضمون ، فإن عهد الممتلكات المنقولة إلى المستوطنين. Any combination of the foregoing may also be entered into. أي مزيج مما سبق كما يمكن الدخول فيها. TRUST ON REAL ESTATE LOCATED IN THE RESTRICTED الثقة على العقارات الواقعة في تقييد
ZONE FOR RESIDENTIAL PURPOSES منطقة للأغراض السكنية Under this mechanism, a Mexican individual or entity (settler), holder of the property, will transfer the ownership of the property located in the restricted zone to a Mexican bank, who will hold it as trustee for the benefit of a foreign individual or entity. وبموجب هذه الآلية ، مكسيكي فرد أو كيان (المستوطنين) ، وحائز الممتلكات ، ونقل ملكية الممتلكات الواقعة في منطقة محظورة إلى البنك المكسيكي ، الذي تعقد عليه بوصفه وصيا لصالح دولة أجنبية الفرد أو الكيان . The nature of this trust is irrevocable and of transfer of ownership (as discussed above), therefore, the settler, upon transferring the property to the trust will hold no interest there under. There are certain tax benefits for holding the property in a foreign entity, inasmuch as upon transfer of the beneficial interest under a trust to a third party. The stock of the foreign entity may be sold and, said sale would not be taxed in Mexico. طبيعة هذه الثقة ، أمر لا رجعة فيه ونقل الملكية (كما نوقش أعلاه) ، ولذلك ، فإن المستوطنين ، عند نقل الملكية إلى الثقة سوف يعقد هناك تحت أي اهتمام. وهناك بعض المزايا الضريبية لعقد الملكية في كيان أجنبي ، حيث نقل على حق انتفاع بموجب الاستئماني لطرف ثالث. المخزون من الكيان الأجنبي يجوز بيع و، قال سيل لن يكون للضريبة في المكسيك. An alternate beneficiary may be appointed at the time the trust is created, in the event of decease of the beneficiary or beneficiaries there under. مناوب المستفيد يجوز تعيين في الوقت الذي هو خلق الثقة ، وفي حالة وفاة من المستفيد أو المستفيدين هناك تحت. To constitute the trust, the following must occur: تشكل الثقة ، يجب أن يحدث ما يلي : 1. The trust agreement must be granted before a public notary or broker; الثقة التي منحها اتفاق يجب أن يكون أمام كاتب العدل أو وسيط ؛ 2. A permit from the Ministry of Foreign Affairs (Secretaría de Relaciones Exteriores) to create the trust must be obtained. Trusts are now granted for 50 year renewable terms; تصريح من وزارة الخارجية (أمانة للعلاقات Exteriores دي) لخلق الثقة يجب أن يكون الحصول عليها. صناديق هي الآن منح لمدة 50 سنوات قابلة للتجديد ؛ 3. The trust agreement must be recorded in the Public Registry of Property (Registro Público de la Propiedad) where the property is located and in the National Foreign Investment Registry (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras); ثقة اتفاق يجب أن يكون مسجل في السجل العام للالملكية (السجل Público دي لوس انجليس لPropiedad) حيث الملكية ويقع في السجل الوطني للاستثمار الأجنبي (السجل الوطني للInversiones Extranjeras) ؛ 4. Bank fees must be paid, consisting of the bank's acceptance fee and the first annual trust fee; and الرسوم المصرفية يجب أن تدفع ، التي تتألف من البنك رسوم القبول والرسوم السنوية الأولى الثقة ؛ و 5. The notary must have evidence that the taxes of the transfer have been paid (please refer to the article in this magazine on taxes applicable to real estate transactions). كاتب العدل يجب أن يكون دليل على أن الضرائب للنقل قد دفعت (يرجى الرجوع إلى المادة في هذه المجلة على الضرائب السارية على المعاملات العقارية). Finally, the beneficiary of the trust may transfer its beneficial interest to other foreign individuals or entities, by instructing its will to the bank. Should the transfer be made to a Mexican national capable of purchasing the entrusted property, the transfer may occur through either an assignment agreement or the bank may be instructed to transfer the ownership of the property to the Mexican individual or entity and the trust agreement would be terminated. وأخيرا ، فإن المستفيد من الثقة قد نقل مفيد لمصلحة أجنبية أخرى من الأفراد أو الكيانات ، من خلال إرادتها لتعليمات البنك. وإذا نقل يكون للمواطن المكسيكي قادر على شراء عهد الملكية ، ونقل قد تحدث إما من خلال احالة اتفاق أو البنك قد يكون لتعليمات نقل ملكية الممتلكات المكسيكي لفرد أو كيان الثقة والاتفاق وسوف تنهى. Any transfer of beneficial interest would have to be granted before a public notary or broker and, other than the permit from the Ministry of Foreign Affairs, the requirements set forth above must be met. أي نقل حق الانتفاع سوف يتعين منح أمام كاتب العدل أو وسيط ، باستثناء تصريح من وزارة الشؤون الخارجية ، والشروط المنصوص عليها أعلاه يجب الوفاء بها. TAXES APPLICABLE TO REAL ESTATE TRANSACTIONS الضرائب السارية على المعاملات العقارية The following describes the several federal and local taxes applicable to real estate transactions, such as sales, trusts or assignment of beneficial rights under a trust. فيما يلي وصف العديد من الضرائب الاتحادية والمحلية المنطبقة على المعاملات العقارية ، مثل المبيعات ، أو الإحالة على ثقة من المفيد الإنسان في إطار الثقة. A) Income or Capital Gains Tax (Impuesto Sobre la Renta). ألف) الدخل أو ضريبة الأرباح الرأسمالية (Impuesto Sobre لوس انجليس لRenta). a.1. A.1. Individuals. This tax must be always paid by the party (whether seller, purchaser, assignor or assignee) obtaining an income. For said purposes, an appraisal on the property must be practiced by an authorized appraiser. Capital gains will be paid on the higher of the transfer value or the appraised value. Any contractual provision stating otherwise is null and void. الأفراد. وهذا يجب أن يكون دائما من الضرائب التي يدفعها الطرف (ما إذا كان البائع ، المشتري ، المحيل أو المحال) الحصول على الدخل. وقال لأغراض تقييم على الممتلكات يجب أن تمارسه المأذون المثمن. أرباح رأس المال المدفوع سيكون على أعلى للنقل القيمة أو القيمة المقدرة. التعاقدية أي ينص على خلاف ذلك هي لاغية وباطلة. Because most appraisals are lower than the actual price, many transactions are fixed according to the former and the balance is paid "on the side." This constitutes tax evasion and fines as well as imprisonment may be imposed by the tax authorities. The income tax rate varies depending on the circumstances of the transaction, and certain exceptions apply. لأن معظم التقييمات هي أقل من السعر الفعلي ، العديد من المعاملات الثابتة وفقا لتوازن السابق ويدفع "على الجانب". وهذا يشكل التهرب من دفع الضرائب والغرامات فضلا عن السجن قد تفرضها السلطات الضريبية. ضريبة الدخل معدل يختلف تبعا للظروف من المعاملات ، وتطبيق بعض الاستثناءات. Sellers have an option to either pay a 20% (twenty percent) rate on the total sales price, or 35% (thirty-five percent) on the income as determined in the following paragraph. The income is determined by updating the original purchase price to the date of sale or transfer, and applying the inflation factors determined and published by the Banco de México (Mexico's central bank) on a monthly basis. The land must be separated from the construction in order to determine the depreciation of the latter. Sellers may also deduct the following expenses: البائعين خيار إما دفع 20 ٪ (عشرون في المئة) على معدل إجمالي سعر البيع ، أو 35 ٪ (خمسة وثلاثين في المئة) على الدخل على النحو المحدد في الفقرة التالية. الدخل ويحدد تحديث سعر الشراء الأصلي إلى تاريخ أو بيع أو نقل ، وتطبيق وتحديد عوامل التضخم التي تنشرها بانكو دي مكسيكو (المكسيك البنك المركزي) على أساس شهري. الأرض يجب أن يكون منفصلا عن البناء من أجل تحديد قيمة الاستهلاك من هذه الأخيرة. سيلرز ويمكن أيضا خصم النفقات التالية : 1. The adjusted original purchase price as determined above; 1. المعدل سعر الشراء الأصلي على النحو المحدد أعلاه ؛ 2. Investments made on constructions and improvements; 2. الاستثمارات التي يتم ضخها على الانشاءات والتحسينات ؛ 3. Notary’s expenses, taxes and fees (including appraisals) incurred in the original 3. الموثقين نفقات ، الضرائب والرسوم (بما فيها التقييم) التي تكبدتها في الأصلي purchase; and شراء ؛ و 4. Commissions and mediations paid on the sale of the property. 4. جان الوساطات ودفعت عن بيع الممتلكات. The transfer of real estate used by individuals as their residence for the past two years is exempt from capital gains tax. In this case, foreigners must prove their residence by means of either certain FM-3 or FM-2 visa , evidencing residence for said period of time. Capital gains tax is determined and paid by the Public Notary attesting to the transaction. Public Notaries are jointly liable before the tax authorities for the payment of taxes. نقل من العقارات المستخدمة من جانب الأفراد وإقامتهم خلال السنتين الماضيتين معفاة من ضريبة أرباح رأس المال. وفي هذه الحالة ، الأجانب يجب أن يثبت إقامتهم عن طريق بعض إما وزير الخارجية أو وزير الخارجية - 3 - 2 تأشيرة ، والتي تدل على الإقامة وقال لل فترة من الزمن. ضريبة أرباح رأس المال وتحدد وتدفع بها موثق يدل على المعاملة. دوائر كتاب العدل بالاشتراك مسؤولا أمام سلطات الضرائب لدفع الضرائب. Assignment of beneficial interest under a trust, before the transaction has been formalized in favor of the assignor, is also taxed; therefore a tax analysis must be made in order to determine capital gains. احالة مفيدة للمصلحة بموجب الثقة ، قبل أن المعاملة قد تم رسميا في صالح من المحيل ، كما أن للضرائب ، ولذلك ضريبة يجب أن يكون التحليل من أجل تحديد الأرباح الرأسمالية. a.2. Corporations. Corporations or entities residing and owning real estate in Mexico are not taxed on a per transaction basis for the transfer of real estate. A Mexican corporation can have 100% foreign ownership ; it can take title of any real estate properties, regarding of its location, under an Escritura, which is the equivalent of a Deed, if it is for commercial purpose, such as rentals. A.2. بالشركات. المقيمين أو الشركات أو الكيانات وامتلاك العقارات في المكسيك لا تخضع للضرائب على أساس لكل معاملة لنقل العقارات. ألف المكسيكي يمكن أن يكون لشركة الملكية الأجنبية بنسبة 100 ٪ ، بل ويمكن أن تتخذ أي عنوان من ممتلكات عقارية ، فيما يتعلق موقعها ، في إطار Escritura ، وهو ما يعادل من الفعل ، إذا كان لاغراض تجارية ، مثل الإيجارات. Mexican corporations must accrue their net income to their annual income and by deducting all of their expenses relating to the corporation (but not necessarily relating to the property) for said fiscal year, pay an annual capital gains tax at a rate of 34% (thirty-four percent). They may also carry over losses for past fiscal years. المكسيكي يجب على الشركات أن تعود إلى صافي الدخل السنوي والدخل من جانب خصم جميع من مصروفاتهم المتعلقة بالشركة (ولكن ليس بالضرورة المتعلقة بأملاك) وقال للسنة المالية ، وتدفع سنويا ضريبة على أرباح رأس المال بنسبة 34 ٪ (الثلاثين أربعة في المئة). ويجوز لهم أيضا ترحيل الخسائر للسنوات المالية الماضية. B) Acquisition Tax (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). The purchaser or assignee of the property upon transfer or assignment must pay a one time 2% (two- percent) acquisition tax. Said tax is also determined and paid by the Public Notary attesting the transaction. ب) اقتناء الضرائب (Impuesto Sobre Adquisición دي Inmuebles). المشتري أو المحال اليه من ممتلكات عند نقل أو الإحالة يجب أن تدفع مرة واحدة 2 ٪ (اثنان في المئة) اقتناء الضرائب. سعيد كما يتم تحديد الضرائب التي تدفعها وموثق يشهد المعاملة. C) Real Estate Tax (Impuesto Predial). A percentage determined by local tax authorities, which may vary depending on the conditions of the property (if said property is vacant, has constructions, etc.), must be paid annually by the owner. Upon transfer of the real estate, the public notary attesting the transaction, as well as a certificate evidencing that there are no outstanding debts thereon requests a copy of the most recent payment. جيم) الضرائب العقارية (Impuesto Predial). وهناك نسبة مئوية تحدد من قبل سلطات الضرائب المحلية ، والتي قد تختلف تبعا للظروف من ممتلكات (إذا قال الممتلكات الشاغرة ، وقد البناء ، وما إلى ذلك) ، يجب أن تدفع سنويا من قبل المالك. وعند نقل من العقارات ، والجمهور ، مما يدل على كاتب العدل في المعاملة ، فضلا عن شهادة تثبت أنه لا توجد الديون المستحقة الطلبات بهذا الشأن نسخة من أحدث الدفع. Real estate tax may increase substantially by any construction or improvement made on the property. الضرائب العقارية ، قد زيادة كبيرة من جانب أي بناء أو تحسين على الممتلكات. Value Added Tax (Impuesto al Valor Agregado). A 15% (fifteen percent) valued added tax is payable by the purchaser only in the event of purchase of constructions used for non-residential purposes, such as commercial structures. All other sales are exempt from value added tax. However, services are taxed; therefore, notary, legal and other closing fees are taxed with a 10% (ten percent) rate. الضريبة على القيمة المضافة (Impuesto الجامعة العربية الشجاعة Agregado). وهناك 15 ٪ (خمسة عشر في المئة (ضريبة القيمة المضافة واجبة الدفع من قبل المشتري إلا في حالة شراء الانشاءات المستخدمة للأغراض غير السكنية ، مثل الهياكل التجارية. جميع المبيعات الأخرى معفاة من الضريبة على القيمة المضافة. ومع ذلك ، الخدمات للضرائب ، ولذلك فإن كاتب العدل ، والقانونية وغيرها من الرسوم الختامية للضرائب مع 10 ٪ (عشرة في المئة) معدل.
Francisco Cossu , who practices law in Cabo San Lucas, wrote this brief narration of the Real Estate Law in Mexico. Cossu فرانسيسكو ، الذي الممارسات القانون في كابو سان لوكاس ، وكتب هذا سرد موجز للقانون التمويل العقاري في المكسيك. | 
![[أربيك]](http://www.bajamexrealty.com/websitetranslator/images/flag_ar.gif){kind=small}
