A brief description of the trust agreement Eine kurze Beschreibung der Treuhandvertrag
mechanism to hold real estate in Mexico Mechanismus, um Immobilien in Mexiko INTRODUCTION EINFÜHRUNG Several issues arise for foreigners wishing to purchase real estate in Mexico. Mehrere Fragen ergeben sich für Ausländer, die Immobilien-Kauf in Mexiko. Under the Mexican Constitution, real estate located in the "restricted zone" may not be owned outright by foreign individuals or entities. The restricted zone consists of the strip of land 50 kilometers along the shores and 100 kilometers from the borders. However, as previously informed, under current changes in the Law, ownership of real estate in the restricted zone by foreign owned Mexican companies, for non-residential purposes, is now allowed. To circumvent the prohibition of purchasing real estate in the restricted zone for residential purposes, foreign individuals or entities may enter into an agreement known as trust agreement (Fideicomiso). Im Rahmen der mexikanischen Verfassung, Immobilien befindet sich in der "Sperrzone" dürfen nicht im Besitz Siegwette von ausländischen Personen oder Organisationen. Die Sperrzone besteht aus dem Streifen von Land 50 Kilometer entlang der Küste und 100 Kilometer von den Grenzen. Jedoch, wie zuvor informiert, unter den gegenwärtigen Änderungen in das Gesetz, das Eigentum an Immobilien in der Sperrzone von in ausländischem Besitz mexikanischen Unternehmen, für Nicht-Wohnungsbau Zwecke, ist jetzt erlaubt. Zur Umgehung des Verbots der Kauf von Immobilien in die Sperrzone für Zwecke Wohn-, Außen - Personen oder Organisationen Mai zu einer Vereinbarung bekannt als Treuhandvertrag (Fideicomiso). II. LEGAL FRAMEWORK. Rechtlicher Rahmen. Trust agreements are governed by the provisions of the Negotiable Instruments and Credit Operations Law (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito), the Credit Institutions Law (Ley de Instituciones de Crédito) and the Foreign Investment Law (Ley de Inversión Extranjera). All of the above legislation is of a federal application (throughout Mexico). Trust Vereinbarungen werden durch die Bestimmungen der handelbaren Instrumente und Credit Operations (Ley General de Top Operaciones y de Crédito), die Kreditinstitute (Ley de Instituciones de Crédito) und der Foreign Investment (Ley de Inversion Extranjera). Alle der oben genannten Rechtsvorschriften ist eines föderalen Anwendung (in ganz Mexiko). III. SCOPE. Simply defined, a trust is an agreement whereby a party named settler entrusts (transfers) certain property to be used for a legal and specific purpose to be carried on by a commercial (private) bank. For asset purposes, the bank holds the property as the fiduciary owner, and, thus, is not deemed the owner. Einfach definiert, ein Vertrauen ist eine Vereinbarung, wonach eine Partei namens Siedler beauftragt (Transfers) bestimmte Eigenschaft, die für eine rechtliche und bestimmten Zweck zu sein, die mit einer kommerziellen (privaten) Bank. Für Asset-Zwecke, die Bank hält die Eigenschaft als die treuhänderische Eigentümer, und damit ist nicht als der Eigentümer. Therefore, should the bank fold or be declared bankrupt, assets held in fiduciary property will not become part of the bank's estate. Daher sollte die Bank falten oder in Konkurs gegangen sind, Vermögenswerte in treuhänderische Eigentum wird nicht Teil der Bank Estate. Other than trust agreements on real estate, as described below, trust agreements for several other purposes have been created, the most common of which are the following: Andere als Vertrauen Vereinbarungen über Immobilien, wie im Folgenden beschrieben, Vertrauen Vereinbarungen für mehrere andere Zwecke geschaffen worden sind, die am häufigsten davon sind die folgenden: Transfer of ownership trust (Fideicomiso traslativo de dominio): Whereby the bank shall transfer the entrusted property to a beneficiary upon compliance of the conditions set forth here under. Transfer of Ownership Trust (Fideicomiso traslativo Dominio de): Wobei die Bank überweist den anvertrauten Eigentum an einen Begünstigten auf die Einhaltung der festgelegten Bedingungen hier unter. Trust in execution of will (Fideicomiso testamentario): Whereby an individual transfers certain property to the bank, which upon decease of the settler shall distribute the entrusted property as indicated in the deed. Das Vertrauen in die Ausführung des Willens (Fideicomiso testamentario): Wobei eine individuelle Transfers bestimmte Eigenschaft auf der Bank, die auf Todesfall der Siedler verteilt die anvertrauten Eigentum so wie sie in der Tat. Administration trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank will invest the entrusted funds as indicated by the settler, to be transferred again to the settler or a third party at the expiration of the trust agreement. Verwaltung Vertrauen (Fideicomiso de garantía): Wobei die Bank investieren, die anvertrauten Mittel als durch die Siedler, zu übertragen erneut, um die Siedler oder ein Dritter an der Ablauf der Treuhandvertrag. Security trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank holds the entrusted property as security for a previously appointed beneficiary, in the event the settler or a third party defaults a certain obligation. It is commonly used in lieu of a mortgage, with the advantage that as soon as the bank is notified of the default, it sells the entrusted property and pays whatever is owed to the beneficiary, without the need of a court judgment or governmental ruling. Should no default occur and upon the compliance of the secured obligation, the entrusted property is transferred to the settler. Security Trust (Fideicomiso de garantía): Wobei die Bank hält die anvertrauten Eigentum als Sicherheit für ein zuvor benannten Empfänger, für den Fall, die Siedler oder ein Dritter eine bestimmte Standardwerte Verpflichtung. Es ist die häufig anstelle einer Hypothek, mit dem Vorteil dass, sobald die Bank ist über die Standard-, verkauft sie die anvertrauten Eigentum und zahlt, was gegenüber dem Begünstigten, ohne die Notwendigkeit einer gerichtlichen Urteil oder behördlichen Entscheidung. Sollte kein Standard-auftreten und auf die Einhaltung der gesicherten Verpflichtung, die anvertrauten Eigentum übertragen wird, um die Siedler. Any combination of the foregoing may also be entered into. Jede Kombination der vorstehenden Ausführungen kann auch eingegeben werden, in. TRUST ON REAL ESTATE LOCATED IN THE RESTRICTED Vertrauen auf Immobilien mit Sitz in der beschränkten
ZONE FOR RESIDENTIAL PURPOSES Zone für Wohn-Zwecke Under this mechanism, a Mexican individual or entity (settler), holder of the property, will transfer the ownership of the property located in the restricted zone to a Mexican bank, who will hold it as trustee for the benefit of a foreign individual or entity. Im Rahmen dieses Mechanismus, einer mexikanischen Person oder Einrichtung (Siedler), Inhaber der Immobilie, wird das Eigentum an der Immobilie befindet sich in der Sperrzone zu einer mexikanischen Bank, der wird es als Treuhänder für den Nutzen einer ausländischen Person oder Einrichtung . The nature of this trust is irrevocable and of transfer of ownership (as discussed above), therefore, the settler, upon transferring the property to the trust will hold no interest there under. There are certain tax benefits for holding the property in a foreign entity, inasmuch as upon transfer of the beneficial interest under a trust to a third party. The stock of the foreign entity may be sold and, said sale would not be taxed in Mexico. Die Art der dieses Vertrauen ist unwiderruflich und der Übertragung des Eigentums (wie oben), daher die Siedler, bei der Übertragung der Immobilie auf das Vertrauen, wird kein Interesse dort unter. Es gibt bestimmte steuerliche Vorteile für die Abhaltung der Immobilie in einem fremden Unternehmen , Da bei der Übertragung des wirtschaftlichen Interesse im Rahmen eines Trusts an einen Dritten. Der Bestand der ausländischen Unternehmen kann verkauft werden und, sagte Verkauf würde nicht besteuert werden in Mexiko. An alternate beneficiary may be appointed at the time the trust is created, in the event of decease of the beneficiary or beneficiaries there under. Eine alternative Empfänger Mai ernannt werden, die zum Zeitpunkt der Vertrauensstellung wird erstellt, im Falle der Todesfall mit der oder die Empfänger dort unter. To constitute the trust, the following must occur: Um das Vertrauen, muss die folgenden auftreten: 1. The trust agreement must be granted before a public notary or broker; Das Vertrauen Vereinbarung muss gewährt werden, vor einem Notar oder Makler; 2. A permit from the Ministry of Foreign Affairs (Secretaría de Relaciones Exteriores) to create the trust must be obtained. Trusts are now granted for 50 year renewable terms; Eine Genehmigung des Ministeriums für auswärtige Angelegenheiten (Secretaría de Relaciones Exteriores), um das Vertrauen muß erhalten werden. Trusts sind jetzt für 50 Jahre erneuerbaren Bedingungen; 3. The trust agreement must be recorded in the Public Registry of Property (Registro Público de la Propiedad) where the property is located and in the National Foreign Investment Registry (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras); Das Vertrauen Vereinbarung muss in der öffentlichen Register der Immobilien (Registro Público de la propiedad), in dem die Immobilie liegt und in der National Foreign Investment Registry (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras); 4. Bank fees must be paid, consisting of the bank's acceptance fee and the first annual trust fee; and Bank Gebühren zu zahlen, bestehend aus der Bank Akzeptanz Gebühr und die erste jährliche Gebühr Vertrauen, und 5. The notary must have evidence that the taxes of the transfer have been paid (please refer to the article in this magazine on taxes applicable to real estate transactions). Der Notar muss Beweise dafür, dass die Steuern der Übertragung gezahlt wurden (siehe dazu den Artikel in diesem Magazin über Steuern, die im Immobilien-Transaktionen). Finally, the beneficiary of the trust may transfer its beneficial interest to other foreign individuals or entities, by instructing its will to the bank. Should the transfer be made to a Mexican national capable of purchasing the entrusted property, the transfer may occur through either an assignment agreement or the bank may be instructed to transfer the ownership of the property to the Mexican individual or entity and the trust agreement would be terminated. Schließlich hat der Empfänger das Vertrauen Mai seine wirtschaftlichen Interesse für andere ausländische Personen oder Organisationen, dadurch nachkommen, dass sie ihren Willen an die Bank. Sollte die Übertragung erfolgt zu einem mexikanischen nationalen Lage der Kauf des anvertrauten Vermögens, der die Übertragung kann auftreten, entweder durch ein Zuordnung Vereinbarung oder der Bank betraut werden können, um die Eigentümerschaft des Eigentums an der mexikanischen Person oder Einrichtung und das Vertrauen Vereinbarung wäre beendet. Any transfer of beneficial interest would have to be granted before a public notary or broker and, other than the permit from the Ministry of Foreign Affairs, the requirements set forth above must be met. Jede Übertragung des wirtschaftlichen Interesse hätte gewährt werden, vor einem Notar oder Makler und, mit Ausnahme der Genehmigung durch das Ministerium für auswärtige Angelegenheiten, die Anforderungen festgelegt oben müssen erfüllt sein. TAXES APPLICABLE TO REAL ESTATE TRANSACTIONS Steuern, die im Immobilien-Transaktionen The following describes the several federal and local taxes applicable to real estate transactions, such as sales, trusts or assignment of beneficial rights under a trust. Im Folgenden wird beschrieben, die mehrere Bundes-und lokale Steuern, die im Immobilien-Transaktionen, wie z. B. Umsatz, Trusts oder Zuordnung des wirtschaftlichen Rechte im Rahmen eines "Trusts". A) Income or Capital Gains Tax (Impuesto Sobre la Renta). A) Einkommens-oder Kapitalertragssteuer (impuesto sobre la Renta). a.1. Individuals. This tax must be always paid by the party (whether seller, purchaser, assignor or assignee) obtaining an income. For said purposes, an appraisal on the property must be practiced by an authorized appraiser. Capital gains will be paid on the higher of the transfer value or the appraised value. Any contractual provision stating otherwise is null and void. Einzelpersonen. Diese Steuer muss immer bezahlt von der Partei (unabhängig davon, ob Verkäufer, Käufer, Gläubiger oder Zessionar) den Erhalt der ein Einkommen zu erwirtschaften. Für sagte Zwecke, die Beurteilung auf dem Grundstück muss geübt werden von einem autorisierten Gutachter. Veräußerungsgewinne wird auf den höheren der Übertragung des Wertes oder der Schätzwert. Jede vertragliche Bestimmung, sonst ist null und nichtig. Because most appraisals are lower than the actual price, many transactions are fixed according to the former and the balance is paid "on the side." This constitutes tax evasion and fines as well as imprisonment may be imposed by the tax authorities. The income tax rate varies depending on the circumstances of the transaction, and certain exceptions apply. Da die meisten Beurteilungen sind niedriger als der tatsächliche Preis, viele Geschäfte sind nach den ehemaligen und zur Zahlung des Restbetrags "auf der Seite." Dies stellt Steuerhinterziehung und Geldbußen sowie Haftstrafen Mai auferlegt werden, von den Steuerbehörden. Die Einkommensteuer variiert je nach den Umständen der Transaktion, und bestimmte Ausnahmen gelten. Sellers have an option to either pay a 20% (twenty percent) rate on the total sales price, or 35% (thirty-five percent) on the income as determined in the following paragraph. The income is determined by updating the original purchase price to the date of sale or transfer, and applying the inflation factors determined and published by the Banco de México (Mexico's central bank) on a monthly basis. The land must be separated from the construction in order to determine the depreciation of the latter. Sellers may also deduct the following expenses: Verkäufer haben die Möglichkeit, entweder einen 20% (zwanzig Prozent), der auf den gesamten Verkaufspreis, oder 35% (dreißig bis fünf Prozent) auf das Einkommen wie in den folgenden Absatz. Das Einkommen wird durch die Aktualisierung der ursprüngliche Kaufpreis zum Zeitpunkt des Verkaufs oder der Übertragung, und die Anwendung der Inflation Faktoren ermittelt und veröffentlicht von der Banco de México (Mexico Zentralbank) auf einer monatlichen Basis. Das Land muss getrennt werden von der Konstruktion, um festzustellen, die Abwertung des letzteren. Sellers Mai auch nach Abzug der Aufwendungen: 1. The adjusted original purchase price as determined above; 1. Die bereinigte ursprüngliche Kaufpreis wie oben; 2. Investments made on constructions and improvements; 2. Investitionen auf Konstruktionen und Verbesserungen; 3. Notary’s expenses, taxes and fees (including appraisals) incurred in the original 3. Notar die Aufwendungen, Steuern und Gebühren (einschließlich Bewertungen) entstanden in der ursprünglichen purchase; and Kauf und 4. Commissions and mediations paid on the sale of the property. 4. Kommissionen und Vermittlungen gezahlt über den Verkauf der Immobilie. The transfer of real estate used by individuals as their residence for the past two years is exempt from capital gains tax. In this case, foreigners must prove their residence by means of either certain FM-3 or FM-2 visa , evidencing residence for said period of time. Capital gains tax is determined and paid by the Public Notary attesting to the transaction. Public Notaries are jointly liable before the tax authorities for the payment of taxes. Die Übertragung von Immobilien, die von Einzelpersonen als ihren Wohnsitz in den letzten zwei Jahren ist von der Kapitalertragsteuer. In diesem Fall, Ausländer müssen nachweisen, ihren Wohnsitz durch entweder bestimmte FM-3 oder FM-2 Visum, zum Nachweis für den Aufenthalt, sagte Zeitraum. Kapitalertragssteuer wird und bezahlt von der öffentlichen Notar, das die Transaktion. Notare sind gemeinsam verantwortlich, bevor die Steuerbehörden für die Zahlung der Steuern und Abgaben. Assignment of beneficial interest under a trust, before the transaction has been formalized in favor of the assignor, is also taxed; therefore a tax analysis must be made in order to determine capital gains. Zuordnung des wirtschaftlichen Interesse im Rahmen eines "Trusts", vor der Transaktion wurde formalisiert zu Gunsten des Zedenten, ist ebenfalls besteuert; daher eine Steuer Analysen müssen, um festzustellen, Veräußerungsgewinne. a.2. Corporations. Corporations or entities residing and owning real estate in Mexico are not taxed on a per transaction basis for the transfer of real estate. A Mexican corporation can have 100% foreign ownership ; it can take title of any real estate properties, regarding of its location, under an Escritura, which is the equivalent of a Deed, if it is for commercial purpose, such as rentals. a.2. Corporations. Körperschaften oder Körperschaften mit Wohnsitz und die Eigentümer von Immobilien in Mexiko sind nicht besteuert auf einer pro Transaktion Grundlage für die Übertragung von Immobilien. Ein mexikanischen Gesellschaft haben kann 100% ausländischem Besitz; kann es Titel eines Immobilienkatalog , Hinsichtlich ihrer Lage, unter Escritura ein, das entspricht einer Urkunde, wenn sie für kommerzielle Zwecke, wie z. B. Mieten. Mexican corporations must accrue their net income to their annual income and by deducting all of their expenses relating to the corporation (but not necessarily relating to the property) for said fiscal year, pay an annual capital gains tax at a rate of 34% (thirty-four percent). They may also carry over losses for past fiscal years. Mexikanischen Unternehmen zufließen müssen ihre Netto-Einkommen zu ihrer jährlichen Einkommen und durch Abzug aller ihrer Kosten im Zusammenhang mit der Corporation (aber nicht unbedingt im Zusammenhang mit dem Eigentum) sagte für das Geschäftsjahr, zahlen eine jährliche Kapitalertragsteuer bei einer Rate von 34% (dreißig -vier Prozent). Sie können auch über Verluste für vergangene Geschäftsjahre. B) Acquisition Tax (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). The purchaser or assignee of the property upon transfer or assignment must pay a one time 2% (two- percent) acquisition tax. Said tax is also determined and paid by the Public Notary attesting the transaction. B) Erwerb Tax (impuesto sobre Adquisición de Inmuebles). Der Käufer oder Rechtsnachfolger des Eigentums im Fall einer Versetzung oder die Abtretung ist zahlen eine einmalige 2% (zwei Prozent) Erwerb Steuer. Said Steuer wird auch ermittelt und bezahlt von der öffentlichen Notar Bescheinigung die Transaktion. C) Real Estate Tax (Impuesto Predial). A percentage determined by local tax authorities, which may vary depending on the conditions of the property (if said property is vacant, has constructions, etc.), must be paid annually by the owner. Upon transfer of the real estate, the public notary attesting the transaction, as well as a certificate evidencing that there are no outstanding debts thereon requests a copy of the most recent payment. C) Real Estate Tax (Impuesto predial). Ein Prozentsatz nach den örtlichen Steuerbehörden, die kann je nach den Bedingungen der Immobilie (wenn dieser Eigenschaft ist frei, hat Konstruktionen, etc.), muss gezahlt werden jährlich von der Eigentümer. Bei der Übertragung der Immobilien, den öffentlichen Notar Bescheinigung der Transaktion, sowie eine Bescheinigung zum Nachweis, dass es keine ausstehenden Schulden zu dieser Frage fordert eine Kopie der letzten Zahlung. Real estate tax may increase substantially by any construction or improvement made on the property. Grundsteuer Mai deutliche Zunahme von jedem Bau oder die Verbesserung auf dem Grundstück. Value Added Tax (Impuesto al Valor Agregado). A 15% (fifteen percent) valued added tax is payable by the purchaser only in the event of purchase of constructions used for non-residential purposes, such as commercial structures. All other sales are exempt from value added tax. However, services are taxed; therefore, notary, legal and other closing fees are taxed with a 10% (ten percent) rate. Value Added Tax (Impuesto al Valor Agregado). A 15% (fünfzehn Prozent) der Mehrwertsteuer ist vom Käufer nur im Falle des Kaufs von Konstruktionen, die für Nicht-Wohnungsbau Zwecke, wie zum Beispiel kommerzielle Strukturen. Alle anderen Umsätze befreit sind von der Mehrwertsteuer. Allerdings, Dienstleistungen besteuert werden; daher, Notar-, Rechts-und anderen Gebühren Schließung besteuert werden mit einem 10% (zehn Prozent) berechnet.
Francisco Cossu , who practices law in Cabo San Lucas, wrote this brief narration of the Real Estate Law in Mexico. Francisco Cossu, die Praktiken Recht in Cabo San Lucas, schrieb dieser kurzen Erzählung des Real Estate Law in Mexiko. |    ![[أربيك]](http://www.bajamexrealty.com/websitetranslator/images/flag_ar.gif)           website translator
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