A brief description of the trust agreement Une brève description de la convention de fiducie
mechanism to hold real estate in Mexico mécanisme de tenir l'immobilier au Mexique INTRODUCTION Several issues arise for foreigners wishing to purchase real estate in Mexico. Plusieurs questions se posent pour les étrangers qui souhaitent acquérir un bien immobilier au Mexique. Under the Mexican Constitution, real estate located in the "restricted zone" may not be owned outright by foreign individuals or entities. The restricted zone consists of the strip of land 50 kilometers along the shores and 100 kilometers from the borders. However, as previously informed, under current changes in the Law, ownership of real estate in the restricted zone by foreign owned Mexican companies, for non-residential purposes, is now allowed. To circumvent the prohibition of purchasing real estate in the restricted zone for residential purposes, foreign individuals or entities may enter into an agreement known as trust agreement (Fideicomiso). En vertu de la Constitution mexicaine, l'immobilier situé dans la "zone réglementée" mai ne pas être la propriété pure et simple par des personnes ou entités. La zone se compose de la bande de débarquer 50 kilomètres le long des côtes et 100 kilomètres de la frontière. Toutefois, comme précédemment informé, en vertu de l'évolution actuelle dans la loi, la propriété de biens immobiliers dans la zone réglementée par des étrangers appartenant à des entreprises mexicaines, pour les non-résidentielles, est maintenant autorisée. Pour contourner l'interdiction de l'achat d'immobilier dans la zone réglementée à des fins résidentielles, étranger personnes ou entités mai conclure une entente connue sous le nom de convention de fiducie (fideicomiso). II. LEGAL FRAMEWORK. CADRE JURIDIQUE. Trust agreements are governed by the provisions of the Negotiable Instruments and Credit Operations Law (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito), the Credit Institutions Law (Ley de Instituciones de Crédito) and the Foreign Investment Law (Ley de Inversión Extranjera). All of the above legislation is of a federal application (throughout Mexico). Les accords de fiducie sont régis par les dispositions des instruments négociables et des opérations de crédit de droit (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito), les établissements de crédit de droit (Ley de Instituciones de Crédito) et la loi sur l'investissement étranger (Ley de Inversión extranjera). Tous les de la législation est au-dessus d'une loi fédérale d'application (au Mexique). III. SCOPE. CHAMP D'APPLICATION. Simply defined, a trust is an agreement whereby a party named settler entrusts (transfers) certain property to be used for a legal and specific purpose to be carried on by a commercial (private) bank. For asset purposes, the bank holds the property as the fiduciary owner, and, thus, is not deemed the owner. Il suffit de définir, une fiducie est un accord par lequel une partie du nom de colons confie (transferts) certains biens à être utilisés pour un but spécifique et à être effectué par un commercial (privé) banque. Pour les fins d'actifs, la banque détient la propriété le propriétaire fiduciaire, et, par conséquent, n'est pas considérée comme le propriétaire. Therefore, should the bank fold or be declared bankrupt, assets held in fiduciary property will not become part of the bank's estate. Par conséquent, si la banque fois ou être déclaré en faillite, les biens détenus en propriété fiduciaire ne deviendra pas partie de la banque de la succession. Other than trust agreements on real estate, as described below, trust agreements for several other purposes have been created, the most common of which are the following: Autres que les accords de fiducie sur l'immobilier, comme décrit ci-dessous, les accords de fiducie pour plusieurs autres raisons ont été créés, le plus commun de qui sont les suivants: Transfer of ownership trust (Fideicomiso traslativo de dominio): Whereby the bank shall transfer the entrusted property to a beneficiary upon compliance of the conditions set forth here under. Le transfert de propriété de confiance (fideicomiso traslativo de Dominio): Tandis que la banque transfère la propriété confiée à un bénéficiaire sur le respect des conditions énoncées ci-dessous. Trust in execution of will (Fideicomiso testamentario): Whereby an individual transfers certain property to the bank, which upon decease of the settler shall distribute the entrusted property as indicated in the deed. La confiance dans l'exécution de la volonté (fideicomiso testamentario): en vertu de laquelle un individu certains transferts de propriété à la banque, qui, une fois le décès du colon est chargé de distribuer la propriété, comme indiqué dans l'acte. Administration trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank will invest the entrusted funds as indicated by the settler, to be transferred again to the settler or a third party at the expiration of the trust agreement. Administration de confiance (fideicomiso en garantía): Tandis que la banque va investir les fonds confiés, comme indiqué par le colon, à être transféré de nouveau à la colon ou d'un tiers à l'expiration de la convention de fiducie. Security trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank holds the entrusted property as security for a previously appointed beneficiary, in the event the settler or a third party defaults a certain obligation. It is commonly used in lieu of a mortgage, with the advantage that as soon as the bank is notified of the default, it sells the entrusted property and pays whatever is owed to the beneficiary, without the need of a court judgment or governmental ruling. Should no default occur and upon the compliance of the secured obligation, the entrusted property is transferred to the settler. De sécurité de confiance (fideicomiso en garantía): Tandis que la banque détient les biens confiés à titre de garantie pour un bénéficiaire désigné précédemment, dans le cas où le colon ou d'un tiers par défaut une certaine obligation. Il est couramment utilisé en lieu et place d'une hypothèque, avec l'avantage que, dès que la banque est informée de la valeur par défaut, il vend le bien confié et rend tout ce qui est dû au bénéficiaire, sans la nécessité d'un jugement ou décision gouvernementale. Faut pas se produire par défaut et sur le respect de l'obligation garantie, chargé de la propriété est transférée au colon. Any combination of the foregoing may also be entered into. Toute combinaison de ce qui précède mai également être conclus. TRUST ON REAL ESTATE LOCATED IN THE RESTRICTED Confiance sur l'immobilier situé dans le RESTREINTE
ZONE FOR RESIDENTIAL PURPOSES Zone à des fins résidentielles Under this mechanism, a Mexican individual or entity (settler), holder of the property, will transfer the ownership of the property located in the restricted zone to a Mexican bank, who will hold it as trustee for the benefit of a foreign individual or entity. Dans le cadre de ce mécanisme, un Mexicain une personne physique ou morale (colon), titulaire de la propriété, va transférer la propriété de l'immeuble situé dans la zone réglementée à une banque mexicaine, qui va le tenir à titre de fiduciaire pour le compte d'une personne étrangère ou d'une entité . The nature of this trust is irrevocable and of transfer of ownership (as discussed above), therefore, the settler, upon transferring the property to the trust will hold no interest there under. There are certain tax benefits for holding the property in a foreign entity, inasmuch as upon transfer of the beneficial interest under a trust to a third party. The stock of the foreign entity may be sold and, said sale would not be taxed in Mexico. La nature de cette fiducie est irrévocable et du transfert de propriété (tel que discuté ci-dessus), donc, le colon, en cas de transfert de la propriété de la confiance tiendra pas d'intérêt prévues. Il existe certains avantages fiscaux pour la tenue de la propriété dans une entité étrangère , Dans la mesure où en cas de transfert de l'intérêt bénéficiaire dans le cadre d'une confiance à un tiers. Le stock de l'entité étrangère mai et être vendu, a déclaré la vente ne serait pas taxée au Mexique. An alternate beneficiary may be appointed at the time the trust is created, in the event of decease of the beneficiary or beneficiaries there under. Une autre bénéficiaire mai être nommé au moment où le trust est créé, en cas de décès du ou des bénéficiaires prévues. To constitute the trust, the following must occur: Pour constituer la fiducie, les éléments suivants doivent se produire: 1. The trust agreement must be granted before a public notary or broker; La convention de fiducie doit être accordé avant un notaire ou un courtier; 2. A permit from the Ministry of Foreign Affairs (Secretaría de Relaciones Exteriores) to create the trust must be obtained. Trusts are now granted for 50 year renewable terms; Un permis du ministère des Affaires étrangères (Secretaría de Relaciones Exteriores) pour créer la confiance doit être obtenu. Fiducies sont maintenant accordée pour 50 ans renouvelable termes; 3. The trust agreement must be recorded in the Public Registry of Property (Registro Público de la Propiedad) where the property is located and in the National Foreign Investment Registry (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras); La convention de fiducie doivent être inscrites dans le Registre public de la propriété (Registro Público de la propriété), où est situé le bien et dans le registre des investissements étrangers (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras); 4. Bank fees must be paid, consisting of the bank's acceptance fee and the first annual trust fee; and Banque taxes doivent être payées, composé de la banque de l'acceptation d'honoraires et de la première redevance annuelle de confiance, et 5. The notary must have evidence that the taxes of the transfer have been paid (please refer to the article in this magazine on taxes applicable to real estate transactions). Le notaire doit avoir la preuve que les taxes de transfert ont été versés (s'il vous plaît se référer à l'article de ce magazine sur les taxes applicables aux transactions immobilières). Finally, the beneficiary of the trust may transfer its beneficial interest to other foreign individuals or entities, by instructing its will to the bank. Should the transfer be made to a Mexican national capable of purchasing the entrusted property, the transfer may occur through either an assignment agreement or the bank may be instructed to transfer the ownership of the property to the Mexican individual or entity and the trust agreement would be terminated. Enfin, le bénéficiaire de la fiducie mai transférer son intérêt bénéficiaire à l'étranger d'autres personnes ou entités, en chargeant sa volonté de la banque. Si le transfert se fait à un ressortissant mexicain capable de confier l'achat de la propriété, le transfert se produire par le biais de mai soit une accord de cession ou de la Banque mai être chargé de transférer la propriété des biens à la mexicaine personne physique ou morale et de la convention de fiducie serait résilié. Any transfer of beneficial interest would have to be granted before a public notary or broker and, other than the permit from the Ministry of Foreign Affairs, the requirements set forth above must be met. Tout transfert de bénéficiaire devra être accordé avant un notaire ou un courtier et, autres que le permis du ministère des Affaires étrangères, les conditions énoncées ci-dessus doivent être respectées. TAXES APPLICABLE TO REAL ESTATE TRANSACTIONS Les taxes applicables aux transactions immobilières The following describes the several federal and local taxes applicable to real estate transactions, such as sales, trusts or assignment of beneficial rights under a trust. Le texte suivant décrit les différents régimes fédéraux et les taxes locales applicables aux transactions immobilières, telles que la vente, de fiducies ou de cession de droits au titre de bénéficiaire d'une fiducie. A) Income or Capital Gains Tax (Impuesto Sobre la Renta). A) le revenu ou l'impôt sur les gains en capital (impuesto sobre la Renta). a.1. A.1. Individuals. This tax must be always paid by the party (whether seller, purchaser, assignor or assignee) obtaining an income. For said purposes, an appraisal on the property must be practiced by an authorized appraiser. Capital gains will be paid on the higher of the transfer value or the appraised value. Any contractual provision stating otherwise is null and void. Particuliers. Cette taxe doit être toujours payés par la partie (si vendeur, acheteur, cédant ou le cessionnaire) à obtenir un revenu. Pour les finalités ci-dessus, l'appréciation sur le bien doit être pratiqué par un évaluateur autorisé. Gains en capital sera versé sur le plus élevé de la valeur de transfert ou de la valeur. Toute disposition contractuelle contraire est nulle et non avenue. Because most appraisals are lower than the actual price, many transactions are fixed according to the former and the balance is paid "on the side." This constitutes tax evasion and fines as well as imprisonment may be imposed by the tax authorities. The income tax rate varies depending on the circumstances of the transaction, and certain exceptions apply. Parce que la plupart des évaluations sont plus faibles que le prix réel, de nombreuses transactions sont fixés en fonction de l'ancien et le solde est payé "sur le côté." Ce qui constitue l'évasion fiscale et à des amendes ainsi que l'emprisonnement mai être imposées par les autorités fiscales. L'impôt sur le revenu taux varie selon les circonstances de la transaction, et de certaines exceptions s'appliquent. Sellers have an option to either pay a 20% (twenty percent) rate on the total sales price, or 35% (thirty-five percent) on the income as determined in the following paragraph. The income is determined by updating the original purchase price to the date of sale or transfer, and applying the inflation factors determined and published by the Banco de México (Mexico's central bank) on a monthly basis. The land must be separated from the construction in order to determine the depreciation of the latter. Sellers may also deduct the following expenses: Les vendeurs ont la possibilité de payer soit une réduction de 20% (vingt pour cent) sur le taux total des prix de vente, ou 35% (trente-cinq pour cent) sur le revenu tel que déterminé dans le paragraphe suivant. Le revenu est déterminé par la mise à jour du prix d'achat original à la date de la vente ou le transfert, et en appliquant les facteurs d'inflation fixé et publié par la Banco de México (Mexique de la banque centrale) sur une base mensuelle. Les terres doivent être séparés de la construction en vue de déterminer la dépréciation de celui-ci. ventes mai aussi déduire les dépenses suivantes: 1. The adjusted original purchase price as determined above; 1. Le montant révisé des prix d'achat initial tel que déterminé ci-dessus; 2. Investments made on constructions and improvements; 2. Les investissements réalisés sur les constructions et des améliorations; 3. Notary’s expenses, taxes and fees (including appraisals) incurred in the original 3. Notaire de dépenses, les impôts et taxes (y compris les évaluations) engagés dans l'original purchase; and achat, et 4. Commissions and mediations paid on the sale of the property. 4. Commissions de médiation et payée sur la vente de la propriété. The transfer of real estate used by individuals as their residence for the past two years is exempt from capital gains tax. In this case, foreigners must prove their residence by means of either certain FM-3 or FM-2 visa , evidencing residence for said period of time. Capital gains tax is determined and paid by the Public Notary attesting to the transaction. Public Notaries are jointly liable before the tax authorities for the payment of taxes. Le transfert de biens immobiliers utilisés par des individus que de leur résidence au cours des deux dernières années est exonérée de l'impôt sur les gains en capital. Dans ce cas, les étrangers doivent prouver leur résidence par le biais soit de certaines FM-3 ou FM-2 visa, attestant la résidence pour dit période de temps. impôt sur les gains en capital est déterminée et payés par le notaire public attestant de la transaction. notaires sont solidairement responsables devant les autorités fiscales pour le paiement de taxes. Assignment of beneficial interest under a trust, before the transaction has been formalized in favor of the assignor, is also taxed; therefore a tax analysis must be made in order to determine capital gains. Cession de titre de bénéficiaire d'une fiducie, avant que la transaction a été officialisée en faveur du cédant, est également taxée; donc une taxe analyze doit être faite afin de déterminer les gains en capital. a.2. Corporations. Corporations or entities residing and owning real estate in Mexico are not taxed on a per transaction basis for the transfer of real estate. A Mexican corporation can have 100% foreign ownership ; it can take title of any real estate properties, regarding of its location, under an Escritura, which is the equivalent of a Deed, if it is for commercial purpose, such as rentals. a.2. sociétés. sociétés ou entités résidant et propriétaire immobilier au Mexique ne sont pas imposés sur une base par transaction pour le transfert de biens immobiliers. Une société mexicaine peut avoir 100% de propriété étrangère, mais il peut prendre n'importe quel titre de biens immobiliers , Au sujet de son emplacement, dans le cadre d'un escritura, qui est l'équivalent d'un acte, si elle est à des fins commerciales, telles que la location. Mexican corporations must accrue their net income to their annual income and by deducting all of their expenses relating to the corporation (but not necessarily relating to the property) for said fiscal year, pay an annual capital gains tax at a rate of 34% (thirty-four percent). They may also carry over losses for past fiscal years. Sociétés mexicaines doivent bénéficier de leur revenu net de leur revenu annuel et en déduisant l'ensemble de leurs dépenses relatives à la société (mais pas nécessairement liés à la propriété) pour l'exercice dit, payer chaque année un impôt sur les gains en capital à un taux de 34% (trente -quatre pour cent). Ils ont également mai report des pertes fiscales pour les dernières années. B) Acquisition Tax (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). The purchaser or assignee of the property upon transfer or assignment must pay a one time 2% (two- percent) acquisition tax. Said tax is also determined and paid by the Public Notary attesting the transaction. B) Acquisition d'impôt (impuesto sobre Adquisición de Inmuebles). L'acheteur ou le cessionnaire de la propriété en cas de transfert ou de cession doit payer une seule fois 2% (deux pour cent) l'acquisition d'impôt. Said impôt est également déterminée et payés par le notaire public attestant la transaction. C) Real Estate Tax (Impuesto Predial). A percentage determined by local tax authorities, which may vary depending on the conditions of the property (if said property is vacant, has constructions, etc.), must be paid annually by the owner. Upon transfer of the real estate, the public notary attesting the transaction, as well as a certificate evidencing that there are no outstanding debts thereon requests a copy of the most recent payment. C) l'impôt immobilier (Impuesto Predial). Un pourcentage déterminé par les autorités fiscales, mai qui varient en fonction des conditions de la propriété (si bien dit est vacant, a constructions, etc), doivent être payés chaque année par le propriétaire. Lors de transfert de l'immobilier, le notaire attestant de la transaction, ainsi que d'un certificat attestant qu'il n'existe pas de dettes à ce sujet demande une copie du dernier paiement. Real estate tax may increase substantially by any construction or improvement made on the property. Immobilier mai augmenter de manière substantielle par toute construction ou d'amélioration effectués sur la propriété. Value Added Tax (Impuesto al Valor Agregado). A 15% (fifteen percent) valued added tax is payable by the purchaser only in the event of purchase of constructions used for non-residential purposes, such as commercial structures. All other sales are exempt from value added tax. However, services are taxed; therefore, notary, legal and other closing fees are taxed with a 10% (ten percent) rate. Taxe sur la Valeur Ajoutée (Impuesto al Valor Agregado). A 15% (quinze pour cent) la valeur ajoutée la taxe est due par l'acheteur seulement dans le cas de l'achat de constructions utilisés à des fins non résidentielles, telles que des structures commerciales. Toutes les autres ventes sont exemptés de la taxe sur la valeur ajoutée. Cependant, les services sont imposés et, par conséquent, notaire, juridiques et autres frais de clôture sont imposés à 10% (dix pour cent) taux.
Francisco Cossu , who practices law in Cabo San Lucas, wrote this brief narration of the Real Estate Law in Mexico. Francisco Cossu, qui pratique le droit à Cabo San Lucas, a écrit cette brève narration de l'Droit immobilier au Mexique. |    ![[أربيك]](http://www.bajamexrealty.com/websitetranslator/images/flag_ar.gif)           website translator
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