A brief description of the trust agreement Una breve descrizione della fiducia accordo
mechanism to hold real estate in Mexico meccanismo di detenere beni immobili in Messico INTRODUCTION INTRODUZIONE Several issues arise for foreigners wishing to purchase real estate in Mexico. Diversi problemi sorgono per gli stranieri che desiderano acquistare beni immobili in Messico. Under the Mexican Constitution, real estate located in the "restricted zone" may not be owned outright by foreign individuals or entities. The restricted zone consists of the strip of land 50 kilometers along the shores and 100 kilometers from the borders. However, as previously informed, under current changes in the Law, ownership of real estate in the restricted zone by foreign owned Mexican companies, for non-residential purposes, is now allowed. To circumvent the prohibition of purchasing real estate in the restricted zone for residential purposes, foreign individuals or entities may enter into an agreement known as trust agreement (Fideicomiso). Ai sensi della Costituzione messicana, beni immobili situati nella "zona soggetta a restrizioni" non può essere di proprietà straniera definitive da individui o entità. La zona soggetta a restrizioni è costituita dalla striscia di terra 50 km lungo le rive e 100 chilometri dai confini. Tuttavia, come precedentemente informato, ai sensi delle attuali modifiche della legge, la proprietà di beni immobili nella zona soggetta a restrizioni da parte di stranieri società di proprietà del Messico, per non residenziale, è ora consentito. Per aggirare il divieto di acquisto di immobili nella zona soggetta a restrizioni per scopi residenziali, stranieri individui o entità che può entrare in un accordo noto come accordo di fiducia (Fideicomiso). II. LEGAL FRAMEWORK. QUADRO NORMATIVO. Trust agreements are governed by the provisions of the Negotiable Instruments and Credit Operations Law (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito), the Credit Institutions Law (Ley de Instituciones de Crédito) and the Foreign Investment Law (Ley de Inversión Extranjera). All of the above legislation is of a federal application (throughout Mexico). Trust accordi sono disciplinati dalle disposizioni di strumenti negoziabili operazioni di credito e di legge (Ley General de Operaciones Titoli y de Crédito), gli enti creditizi legge (Ley de instituciones de Crédito) e la Legge sugli investimenti esteri (Ley de Inversion straniera). Tutte le della normativa di cui sopra è uno federale di domanda (tutto il Messico). III. SCOPE. AMBITO DI APPLICAZIONE. Simply defined, a trust is an agreement whereby a party named settler entrusts (transfers) certain property to be used for a legal and specific purpose to be carried on by a commercial (private) bank. For asset purposes, the bank holds the property as the fiduciary owner, and, thus, is not deemed the owner. Semplicemente definito, un trust è un accordo in base al quale un partito chiamato colono affida (trasferimenti) alcune proprietà che saranno utilizzati per una finalità specifica e ad essere esercitata da una società commerciale (privati) banca. Per scopi bene, la banca detiene la proprietà il proprietario fiduciario, e, quindi, non è considerato il proprietario. Therefore, should the bank fold or be declared bankrupt, assets held in fiduciary property will not become part of the bank's estate. Pertanto, la banca dovrebbe piegare o essere dichiarato fallito, attività detenute in proprietà fiduciaria non diventerà parte del patrimonio della banca. Other than trust agreements on real estate, as described below, trust agreements for several other purposes have been created, the most common of which are the following: Altri accordi di fiducia su beni immobili, come descritto di seguito, la fiducia accordi per molti altri scopi sono stati creati, i più comuni dei quali sono i seguenti: Transfer of ownership trust (Fideicomiso traslativo de dominio): Whereby the bank shall transfer the entrusted property to a beneficiary upon compliance of the conditions set forth here under. Trasferimento della proprietà di fiducia (Fideicomiso traslativo di dominio): il quale la banca è affidato il trasferimento di proprietà a favore di un beneficiario al rispetto delle condizioni enunciate qui sotto. Trust in execution of will (Fideicomiso testamentario): Whereby an individual transfers certain property to the bank, which upon decease of the settler shall distribute the entrusted property as indicated in the deed. Fiducia in esecuzione di volontà (Fideicomiso testamentario): per cui un individuo alcuni trasferimenti di proprietà alla banca, che al momento del decesso colono distribuisce i beni affidati, come indicato in atto. Administration trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank will invest the entrusted funds as indicated by the settler, to be transferred again to the settler or a third party at the expiration of the trust agreement. Amministrazione fiducia (Fideicomiso GARANZIA it): per cui la banca ha affidato il investire fondi come indicato dal colono, per essere nuovamente trasferito al colono o di un terzo alla scadenza del contratto di fiducia. Security trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank holds the entrusted property as security for a previously appointed beneficiary, in the event the settler or a third party defaults a certain obligation. It is commonly used in lieu of a mortgage, with the advantage that as soon as the bank is notified of the default, it sells the entrusted property and pays whatever is owed to the beneficiary, without the need of a court judgment or governmental ruling. Should no default occur and upon the compliance of the secured obligation, the entrusted property is transferred to the settler. Sicurezza fiducia (Fideicomiso GARANZIA it): per cui la banca detiene la proprietà ha affidato come garanzia per un beneficiario designato in precedenza, nel caso in cui il colono o di un terzo il default di un certo obbligo. Esso è comunemente utilizzato in sostituzione di un mutuo, con il vantaggio che, non appena la banca è notificato l'impostazione predefinita, che vende la proprietà affidato paga e ciò che è dovuto al beneficiario, senza la necessità di una sentenza della Corte di giustizia o governative pregiudiziale. predefinito non dovrebbe verificarsi e al rispetto della obbligazione garantita, affidata la proprietà è trasferita al colono. Any combination of the foregoing may also be entered into. Qualsiasi combinazione di quanto precede, può anche essere assunti. TRUST ON REAL ESTATE LOCATED IN THE RESTRICTED Fiducia su beni immobili situati nel limitato
ZONE FOR RESIDENTIAL PURPOSES Per la zona residenziale Under this mechanism, a Mexican individual or entity (settler), holder of the property, will transfer the ownership of the property located in the restricted zone to a Mexican bank, who will hold it as trustee for the benefit of a foreign individual or entity. Nell'ambito di questo meccanismo, un messicano persona fisica o giuridica (colono), titolare della proprietà, sarà trasferire la proprietà dei beni situati nella zona soggetta a restrizioni a una banca messicana, che si terrà come fiduciario per il beneficio di una società estera persona fisica o giuridica . The nature of this trust is irrevocable and of transfer of ownership (as discussed above), therefore, the settler, upon transferring the property to the trust will hold no interest there under. There are certain tax benefits for holding the property in a foreign entity, inasmuch as upon transfer of the beneficial interest under a trust to a third party. The stock of the foreign entity may be sold and, said sale would not be taxed in Mexico. La natura di questa fiducia è irrevocabile e del trasferimento di proprietà (come illustrato sopra), quindi, il colono, dopo il trasferimento della proprietà alla fiducia terrà alcun interesse dello stesso. Ci sono alcuni vantaggi fiscali per l'organizzazione della proprietà in un'entità estera , In quanto il trasferimento del beneficiario nel quadro di un interesse fiducia ad un terzo. La scorta di estera possono essere vendute e, ha detto vendita non sono imponibili in Messico. An alternate beneficiary may be appointed at the time the trust is created, in the event of decease of the beneficiary or beneficiaries there under. Beneficiario di un supplente può essere nominato al momento in cui la fiducia è creato, in caso di decesso del beneficiario o dei beneficiari dello stesso. To constitute the trust, the following must occur: Per costituire la fiducia, il seguente deve avvenire: 1. The trust agreement must be granted before a public notary or broker; La fiducia deve essere concesso prima di un pubblico notaio o intermediario; 2. A permit from the Ministry of Foreign Affairs (Secretaría de Relaciones Exteriores) to create the trust must be obtained. Trusts are now granted for 50 year renewable terms; Un permesso del Ministero degli affari esteri (Secretaría de Relaciones Exteriores) per creare la fiducia deve essere ottenuto. Trust è ora concessa per 50 anni rinnovabili termini; 3. The trust agreement must be recorded in the Public Registry of Property (Registro Público de la Propiedad) where the property is located and in the National Foreign Investment Registry (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras); La fiducia deve essere iscritta nel pubblico registro della proprietà (Pubblico Registro de la Proprietà), dove è situata la proprietà e in Nazionale per gli investimenti esteri del Registro (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras); 4. Bank fees must be paid, consisting of the bank's acceptance fee and the first annual trust fee; and Banca tasse devono essere pagate, costituito dalla banca, l'accettazione del pagamento e la prima tassa annuale di fiducia; e 5. The notary must have evidence that the taxes of the transfer have been paid (please refer to the article in this magazine on taxes applicable to real estate transactions). Il notaio deve avere la prova che le imposte di trasferimento sono state pagate (si prega di consultare l'articolo in questa rivista, relativa alle imposte applicabili alle transazioni immobiliari). Finally, the beneficiary of the trust may transfer its beneficial interest to other foreign individuals or entities, by instructing its will to the bank. Should the transfer be made to a Mexican national capable of purchasing the entrusted property, the transfer may occur through either an assignment agreement or the bank may be instructed to transfer the ownership of the property to the Mexican individual or entity and the trust agreement would be terminated. Infine, il beneficiario del trust può trasferire i suoi benefici interesse per gli altri stranieri individui o entità, da istruire la propria volontà alla banca. Qualora il trasferimento sia effettuato su un messicano nazionale in grado di acquistare la proprietà ha affidato, il trasferimento può avvenire sia attraverso uno accordo di cessione o la banca può essere incaricato di trasferire la proprietà del bene al messicano persona fisica o giuridica e la fiducia accordo sarebbe stato chiuso. Any transfer of beneficial interest would have to be granted before a public notary or broker and, other than the permit from the Ministry of Foreign Affairs, the requirements set forth above must be met. Qualsiasi trasferimento di benefici interesse avrebbe dovuto essere concesso prima di un pubblico notaio o intermediario e, fatta eccezione per il permesso dal Ministero degli Affari Esteri, le prescrizioni di cui sopra devono essere soddisfatti. TAXES APPLICABLE TO REAL ESTATE TRANSACTIONS Le imposte applicabili alle operazioni immobiliari The following describes the several federal and local taxes applicable to real estate transactions, such as sales, trusts or assignment of beneficial rights under a trust. Di seguito sono descritti i diversi locali e federali imposte applicabili alle operazioni immobiliari, come le vendite, i trust o di assegnazione di diritti di cui beneficiario di un trust. A) Income or Capital Gains Tax (Impuesto Sobre la Renta). A) I redditi di capitale o redditi (impuesto sobre la Renta). a.1. Individuals. This tax must be always paid by the party (whether seller, purchaser, assignor or assignee) obtaining an income. For said purposes, an appraisal on the property must be practiced by an authorized appraiser. Capital gains will be paid on the higher of the transfer value or the appraised value. Any contractual provision stating otherwise is null and void. Individui. Questa tassa deve essere pagata semper dalla parte (se il venditore, acquirente, cedente o cessionario), per ottenere un reddito. Per scopi detto, una valutazione sulla proprietà deve essere praticata da un perito autorizzato. Utili di capitale sarà versato sul più alto il trasferimento di valore o il valore stimato. Qualsiasi disposizione contrattuale altrimenti è nullo e non avvenuto. Because most appraisals are lower than the actual price, many transactions are fixed according to the former and the balance is paid "on the side." This constitutes tax evasion and fines as well as imprisonment may be imposed by the tax authorities. The income tax rate varies depending on the circumstances of the transaction, and certain exceptions apply. Poiché la maggior parte le valutazioni sono inferiori ai prezzi effettivi, molte transazioni sono fissati secondo il vecchio e il saldo è pagato "a lato". Ciò costituisce l'evasione fiscale e multe così come la reclusione può essere imposto dalle autorità fiscali. L'imposta sul reddito tasso varia a seconda delle circostanze della transazione, e si applicano alcune eccezioni. Sellers have an option to either pay a 20% (twenty percent) rate on the total sales price, or 35% (thirty-five percent) on the income as determined in the following paragraph. The income is determined by updating the original purchase price to the date of sale or transfer, and applying the inflation factors determined and published by the Banco de México (Mexico's central bank) on a monthly basis. The land must be separated from the construction in order to determine the depreciation of the latter. Sellers may also deduct the following expenses: I venditori hanno l'opzione di pagare una o 20% (venti per cento) sul tasso totale del prezzo di vendita, o 35% (trenta-cinque per cento) sul reddito secondo quanto stabilito nel paragrafo seguente. Il reddito è determinato dal aggiornamento del prezzo di acquisto originale alla data di vendita o di trasferimento, e applicando i fattori di inflazione determinato e pubblicato dal Banco de México (Messico centrale della banca) su base mensile. Il terreno deve essere separata dalla costruzione al fine di determinare la quota di ammortamento di questi ultimi. venditori può inoltre dedurre le seguenti spese: 1. The adjusted original purchase price as determined above; 1. Adeguato prezzo di acquisto originale come indicato sopra; 2. Investments made on constructions and improvements; 2. Gli investimenti effettuati sulle costruzioni e miglioramenti; 3. Notary’s expenses, taxes and fees (including appraisals) incurred in the original 3. Notaio le spese, imposte e tasse (comprese le valutazioni) sostenute per l'originale purchase; and acquisto; e 4. Commissions and mediations paid on the sale of the property. 4. Commissioni e mediazioni pagate, relativo alla vendita della proprietà. The transfer of real estate used by individuals as their residence for the past two years is exempt from capital gains tax. In this case, foreigners must prove their residence by means of either certain FM-3 or FM-2 visa , evidencing residence for said period of time. Capital gains tax is determined and paid by the Public Notary attesting to the transaction. Public Notaries are jointly liable before the tax authorities for the payment of taxes. Il trasferimento di beni immobili utilizzati da persone come loro residenza per gli ultimi due anni sono esenti da imposta delle plusvalenze. In questo caso, gli stranieri devono dimostrare la loro residenza per mezzo di una certa FM-3 o FM-2 in materia di visti, che attestano il soggiorno per detto periodo di tempo. Plusvalenze imposta è determinata e versata dal pubblico notarile attestante la transazione. notai sono solidalmente responsabile dinanzi alla autorità fiscali per il pagamento delle imposte. Assignment of beneficial interest under a trust, before the transaction has been formalized in favor of the assignor, is also taxed; therefore a tax analysis must be made in order to determine capital gains. Assegnazione dei benefici nell'ambito di un interesse fiducia, prima che la transazione è stata formalizzata in favore del cedente, è anche imponibili; quindi una tassa analisi deve essere effettuata al fine di determinare plusvalenze. a.2. Corporations. Corporations or entities residing and owning real estate in Mexico are not taxed on a per transaction basis for the transfer of real estate. A Mexican corporation can have 100% foreign ownership ; it can take title of any real estate properties, regarding of its location, under an Escritura, which is the equivalent of a Deed, if it is for commercial purpose, such as rentals. a.2. Aziende e imprese. Aziende e imprese o enti residenti e che possiedono beni immobili in Messico non sono tassati su una base per transazione per il trasferimento di beni immobili. messicano Una società può avere il 100% di proprietà estera, che può prendere qualsiasi titolo di immobili , Per quanto riguarda la sua ubicazione, nel quadro di un scrittura, che è l'equivalente di un Atto, se è per scopi commerciali, come ad esempio gli affitti. Mexican corporations must accrue their net income to their annual income and by deducting all of their expenses relating to the corporation (but not necessarily relating to the property) for said fiscal year, pay an annual capital gains tax at a rate of 34% (thirty-four percent). They may also carry over losses for past fiscal years. Società messicana deve maturare il loro reddito netto annuale per il loro reddito e detraendo tutte le loro spese relative alla società (ma non necessariamente relative alla proprietà) per detto anno fiscale, pagare un annuale plusvalenze fiscale a un tasso del 34% (trenta -quattro per cento). Essi possono inoltre riporto delle perdite per il passato anno fiscale. B) Acquisition Tax (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). The purchaser or assignee of the property upon transfer or assignment must pay a one time 2% (two- percent) acquisition tax. Said tax is also determined and paid by the Public Notary attesting the transaction. B) Acquisizione fiscale (impuesto sobre Adquisición de Inmuebles). L'acquirente o cessionario del bene o il trasferimento di assegnazione deve pagare una volta il 2% (due per cento) acquisizione fiscale. Said imposta è determinata anche e pagati dal pubblico notarile attestante la transazione. C) Real Estate Tax (Impuesto Predial). A percentage determined by local tax authorities, which may vary depending on the conditions of the property (if said property is vacant, has constructions, etc.), must be paid annually by the owner. Upon transfer of the real estate, the public notary attesting the transaction, as well as a certificate evidencing that there are no outstanding debts thereon requests a copy of the most recent payment. C) immobiliare (Impuesto predial). Una percentuale determinata dalle autorità fiscali locali, che possono variare a seconda delle condizioni della proprietà (se detto immobile è vacante, ha costruzioni, ecc), deve essere versata annualmente dal proprietario. Al momento il trasferimento di beni immobili, il pubblico notaio per attestare l'operazione, come pure un certificato che attestano che non vi siano debiti di essa richiede una copia del pagamento più recente. Real estate tax may increase substantially by any construction or improvement made on the property. Immobile fiscale può aumentare sostanzialmente da qualsiasi costruzione o il miglioramento effettuati sulla proprietà. Value Added Tax (Impuesto al Valor Agregado). A 15% (fifteen percent) valued added tax is payable by the purchaser only in the event of purchase of constructions used for non-residential purposes, such as commercial structures. All other sales are exempt from value added tax. However, services are taxed; therefore, notary, legal and other closing fees are taxed with a 10% (ten percent) rate. Imposta sul valore aggiunto (Impuesto al Valor Agregado). Un 15% (quindici per cento) sul valore aggiunto è dovuta da parte dell 'acquirente solo in caso di acquisto di costruzioni non utilizzate per scopi residenziali, come ad esempio strutture commerciali. Tutte le altre vendite sono esenti dall'imposta sul valore aggiunto. Tuttavia, i servizi sono tassati; pertanto, il notaio, giuridiche e altri mezzi di chiusura tasse sono tassati con un 10% (dieci per cento) tasso.
Francisco Cossu , who practices law in Cabo San Lucas, wrote this brief narration of the Real Estate Law in Mexico. Francisco Cossu, che le pratiche legge in Cabo San Lucas, ha scritto questa breve narrazione del Real Estate legge in Messico. | 
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