A brief description of the trust agreement信託契約の簡単な説明
mechanism to hold real estate in Mexicoメカニズムを保持するためにメキシコの不動産 INTRODUCTIONはじめに Several issues arise for foreigners wishing to purchase real estate in Mexico.いくつかの問題外国人のメキシコでの不動産購入を希望するが生じる。 Under the Mexican Constitution, real estate located in the "restricted zone" may not be owned outright by foreign individuals or entities. The restricted zone consists of the strip of land 50 kilometers along the shores and 100 kilometers from the borders. However, as previously informed, under current changes in the Law, ownership of real estate in the restricted zone by foreign owned Mexican companies, for non-residential purposes, is now allowed. To circumvent the prohibition of purchasing real estate in the restricted zone for residential purposes, foreign individuals or entities may enter into an agreement known as trust agreement (Fideicomiso).メキシコの憲法の下であからさまな外国の個人や団体が所有することができない、不動産は、 "制限付きゾーン"に位置し、制限付きゾーンの土地のストリップとの国境から100キロの海岸沿いに50キロで構成されます。 しかし、以前は通知は、法、外国人所有するメキシコの企業以外は、住宅の目的は、制限区域の不動産の所有権の電流の変化の下で、現在許可されている。居住目的で、外国人のための制限付きゾーンで不動産を購入することの禁止を回避するには個人や団体の合意信託契約（ Fideicomiso ）として知られているに入る可能性があります。 II. Ⅱ 。 LEGAL FRAMEWORK.法的枠組み。 Trust agreements are governed by the provisions of the Negotiable Instruments and Credit Operations Law (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito), the Credit Institutions Law (Ley de Instituciones de Crédito) and the Foreign Investment Law (Ley de Inversión Extranjera). All of the above legislation is of a federal application (throughout Mexico).信託契約は応相談計測器およびクレジット事業法の規定が適用されます（レイ一般デTítulosイクレジットカード業務） 、信用機関法（レイデInstitucionesクレジットカード）とは、外国投資法（レイデ反転Extranjera ） 。上記の立法連邦メキシコアプリケーション（ ）の中の一つです。 III. Ⅲ 。 SCOPE.領域。 Simply defined, a trust is an agreement whereby a party named settler entrusts (transfers) certain property to be used for a legal and specific purpose to be carried on by a commercial (private) bank. For asset purposes, the bank holds the property as the fiduciary owner, and, thus, is not deemed the owner.単純に定義され、信頼をどの党の法的および特定の目的のために使用するには、商業（個人によって運ばれるに入植委託（転送）特定のプロパティの名前の合意）の銀行です。資産の目的については、銀行としては、プロパティを保持は、受託者の所有者、および、そのため、所有者と判断されていません。 Therefore, should the bank fold or be declared bankrupt, assets held in fiduciary property will not become part of the bank's estate.そのため、銀行や褶曲は、資産の信託財産の銀行の遺産の一部になっていないが行わ破産宣告を受ける。 Other than trust agreements on real estate, as described below, trust agreements for several other purposes have been created, the most common of which are the following:不動産信託契約よりも、以下で説明する他、いくつかの他の目的のために信託契約は、ほとんどが一般化しているが作成されている以下の通りです： Transfer of ownership trust (Fideicomiso traslativo de dominio): Whereby the bank shall transfer the entrusted property to a beneficiary upon compliance of the conditions set forth here under.所有権の譲渡信託（ Fideicomiso traslativoデdominio ） ：では、銀行は、受益者への条件の遵守に規定の下でここに設定して、受託資産の譲渡しなければならない。 Trust in execution of will (Fideicomiso testamentario): Whereby an individual transfers certain property to the bank, which upon decease of the settler shall distribute the entrusted property as indicated in the deed.信頼するの実行（ Fideicomiso testamentario ） ：銀行は、入植者が死亡するところは、個々の転送時に特定のプロパティは、証書に記載として、受託財産を配布しなければならない。 Administration trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank will invest the entrusted funds as indicated by the settler, to be transferred again to the settler or a third party at the expiration of the trust agreement.行政の信頼（ Fideicomisoアン保証） ：では、銀行の入植者によって示さとして、再び入植者または第三者に信託契約の満了に転送されるには、委託資金を投資する。 Security trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank holds the entrusted property as security for a previously appointed beneficiary, in the event the settler or a third party defaults a certain obligation. It is commonly used in lieu of a mortgage, with the advantage that as soon as the bank is notified of the default, it sells the entrusted property and pays whatever is owed to the beneficiary, without the need of a court judgment or governmental ruling. Should no default occur and upon the compliance of the secured obligation, the entrusted property is transferred to the settler.セキュリティの信頼（ Fideicomisoアン保証） ：では、銀行のセキュリティとして、以前に任命受益者のため、イベントは、入植者または第三者のデフォルト値が特定の義務では、委託プロパティを保持しています。これは一般に住宅ローンの代わりに、有利に使用されていますは、できるだけ早く、銀行は、デフォルトのプロパティは、委託販売しているものは、受益者に通知されますと、裁判所の判断や政府与党の必要なしにいろいろ世話に支払います。はデフォルトが発生し、担保債務のコンプライアンスには、プロパティは、入植者の委託に転送されます。 Any combination of the foregoing may also be entered into.前述の任意の組合せもに入力されることがあります。 TRUST ON REAL ESTATE LOCATED IN THE RESTRICTED信頼に位置し、不動産には、制限
ZONE FOR RESIDENTIAL PURPOSES住宅ゾーンの目的のために Under this mechanism, a Mexican individual or entity (settler), holder of the property, will transfer the ownership of the property located in the restricted zone to a Mexican bank, who will hold it as trustee for the benefit of a foreign individual or entity.このメカニズムの下では、メキシコの個人または団体（入植）は、財産の所有者は、受託者としての外国人個人または団体の利益のためにそれを保持するプロパティは、制限付きゾーンでは、メキシコの銀行に位置し、の所有権を譲渡する。 The nature of this trust is irrevocable and of transfer of ownership (as discussed above), therefore, the settler, upon transferring the property to the trust will hold no interest there under. There are certain tax benefits for holding the property in a foreign entity, inasmuch as upon transfer of the beneficial interest under a trust to a third party. The stock of the foreign entity may be sold and, said sale would not be taxed in Mexico.この信頼の性質取消不能であり、所有権の移転（上記のように）議論ため、入植者に応じて、転送の信頼には、プロパティの下には興味が開催される。エンティティには外国人の財産を保有する特定の税のメリットがありますは、第三者に信託受益権の譲渡の理由のために、時の下では、外国企業の株式および販売されているかもしれないが、メキシコでの販売を課税されていない、と述べた。 An alternate beneficiary may be appointed at the time the trust is created, in the event of decease of the beneficiary or beneficiaries there under.代替受益者の信頼が作成されている時には、受益者や受益者が死亡の下でのイベントに任命される可能性があります。 To constitute the trust, the following must occur:の信頼を構成するには、次の場合に発生する必要があります： 1. 1 。 The trust agreement must be granted before a public notary or broker;信託契約は、公共の公証人やブローカーの前に付与する必要があります; 2. 2 。 A permit from the Ministry of Foreign Affairs (Secretaría de Relaciones Exteriores) to create the trust must be obtained. Trusts are now granted for 50 year renewable terms;外務省（ SecretaríaデRelaciones Exteriores ）からの許可を取得する必要があるの信頼を作成します。信託は50年の再生可能な条件を付与されています。 3. 3 。 The trust agreement must be recorded in the Public Registry of Property (Registro Público de la Propiedad) where the property is located and in the National Foreign Investment Registry (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras);信託財産の合意は、公共のレジストリ（登録PúblicoデラPropiedad ）ここでは、プロパティと位置を記録する必要がある国家外国投資レジストリ（登録ナシオナルデInversiones Extranjeras ） ; 4. 4 。 Bank fees must be paid, consisting of the bank's acceptance fee and the first annual trust fee; and銀行手数料は、銀行の引受手数料で構成し、最初の年間信託報酬を支払わなければならないと 5. 5 。 The notary must have evidence that the taxes of the transfer have been paid (please refer to the article in this magazine on taxes applicable to real estate transactions).公証人（お願い税、不動産取引に適用される上でこの雑誌の記事を参照）証拠は、転送の税金を支払わされている必要があります。 Finally, the beneficiary of the trust may transfer its beneficial interest to other foreign individuals or entities, by instructing its will to the bank. Should the transfer be made to a Mexican national capable of purchasing the entrusted property, the transfer may occur through either an assignment agreement or the bank may be instructed to transfer the ownership of the property to the Mexican individual or entity and the trust agreement would be terminated.最後に、信頼の受益者、他の外国の個人や団体には、銀行への意志を指示し、有益な関心を転送することがあります。転送は、メキシコの委託財産を購入することができる国は、転送が発生する可能性がありますまでのいずれかを行ってください譲渡契約または銀行は、メキシコの個人または団体との信頼合意には、財産の所有権を譲渡するように指示されることがありますが終了される。 Any transfer of beneficial interest would have to be granted before a public notary or broker and, other than the permit from the Ministry of Foreign Affairs, the requirements set forth above must be met.有益な興味のあるすべての転送は、公共の公証人やブローカーとは、外務省からの許可証以外の前に付与する必要があるが、上述の要件を満たす必要があります。 TAXES APPLICABLE TO REAL ESTATE TRANSACTIONS不動産取引税に適用 The following describes the several federal and local taxes applicable to real estate transactions, such as sales, trusts or assignment of beneficial rights under a trust.は、次の売上高は、信託受益権の譲渡かのような信頼の下にあるいくつかの連邦および地方税不動産取引への適用について説明します。 A) Income or Capital Gains Tax (Impuesto Sobre la Renta).の）利益やキャピタルゲイン税（ Impuesto会社ラRenta ） 。 a.1. a.1 。 Individuals. This tax must be always paid by the party (whether seller, purchaser, assignor or assignee) obtaining an income. For said purposes, an appraisal on the property must be practiced by an authorized appraiser. Capital gains will be paid on the higher of the transfer value or the appraised value. Any contractual provision stating otherwise is null and void.個人。この税は、常に当事者が支払わなければならない（かどうかを売り手、買い手、譲渡または管財人）は、所得を取得します。の目的は、認定鑑定士によって実践する必要があるプロパティに対する評価。キャピタルゲインは、高い時に支払わされるという移転の値か、鑑定価格のそれ以外のすべての契約条項は無効であると述べている。 Because most appraisals are lower than the actual price, many transactions are fixed according to the former and the balance is paid "on the side." This constitutes tax evasion and fines as well as imprisonment may be imposed by the tax authorities. The income tax rate varies depending on the circumstances of the transaction, and certain exceptions apply.ほとんどの評価は、実際の価格よりも低いが、多くの取引とのバランスの元"の側に支払われるに応じて修正されています。 "これだけでなく、刑の税務当局が課税されることがあります脱税や罰金を構成する。所得税率は、トランザクションの状況に応じて変化すると、特定の例外が適用されます。 Sellers have an option to either pay a 20% (twenty percent) rate on the total sales price, or 35% (thirty-five percent) on the income as determined in the following paragraph. The income is determined by updating the original purchase price to the date of sale or transfer, and applying the inflation factors determined and published by the Banco de México (Mexico's central bank) on a monthly basis. The land must be separated from the construction in order to determine the depreciation of the latter. Sellers may also deduct the following expenses:売上げのオプションのいずれかを20 ％ （ 20 ％ ）率は、総売上高価格、または35 ％ （ 30 〜 5 ％ ）は次の段落で決定されたとして、所得に支払わなければなりません。所得は、元の購入価格を更新することで決定されるためには、後者の減価償却決定するために売却または譲渡の日に、インフレ要因に基づいて決定を適用すると発表したバンコデメキシコ（メキシコ中央銀行）は、毎月の土地は、建設から分離する必要があります。売上げまた、以下の費用を差し引くことがあります： 1. The adjusted original purchase price as determined above; 1 。上記の決定としての調整元の購入価格; 2. Investments made on constructions and improvements; 2 。インベストメンツ建設と改善した。 3. Notary’s expenses, taxes and fees (including appraisals) incurred in the original 3 。公証の費用、税金、 （査定などの手数料を含む）の発生元の purchase; and購入;と 4. Commissions and mediations paid on the sale of the property. 4 。委員会、 mediationsプロパティのセールを支払った。 The transfer of real estate used by individuals as their residence for the past two years is exempt from capital gains tax. In this case, foreigners must prove their residence by means of either certain FM-3 or FM-2 visa , evidencing residence for said period of time. Capital gains tax is determined and paid by the Public Notary attesting to the transaction. Public Notaries are jointly liable before the tax authorities for the payment of taxes. 不動産は、過去2年間の住居として使用される個人の移転キャピタルゲイン税を免除されています。この場合、特定の外国人のいずれかの手段のFM - 3オレゴンのFM - 2ビザで、居住用の住居を証明する必要があるという証明資本利得税決定され、公共の公証人によっては、取引に公共公証人の時間を支払った証明されるまでの期間が共同責任を負う税の支払いのために税務当局。 Assignment of beneficial interest under a trust, before the transaction has been formalized in favor of the assignor, is also taxed; therefore a tax analysis must be made in order to determine capital gains.信託受益権の割り当ての下で、前のトランザクションは、譲渡の賛成で正式されており、こちらも課税されます。ためにキャピタルゲインを決定するために税金を分析しなければならない。 a.2. Corporations. Corporations or entities residing and owning real estate in Mexico are not taxed on a per transaction basis for the transfer of real estate. A Mexican corporation can have 100% foreign ownership ; it can take title of any real estate properties, regarding of its location, under an Escritura, which is the equivalent of a Deed, if it is for commercial purpose, such as rentals. 37.2 。 企業。居住する企業や団体とメキシコでの不動産所有不動産の転送のためには、トランザクションごとに課税されていません。 メキシコの100 ％外資系企業の所有権を持つことができますので、任意の不動産物件のタイトルを取ることができますは、その場所の、 Escritura 、その下に相当する証書については、アパートなどの場合は、商用目的のためのものだ。 Mexican corporations must accrue their net income to their annual income and by deducting all of their expenses relating to the corporation (but not necessarily relating to the property) for said fiscal year, pay an annual capital gains tax at a rate of 34% (thirty-four percent). They may also carry over losses for past fiscal years.メキシコの企業の年間所得の純利益が発生すると、すべての企業に関連する費用を控除して（ただし必ずしも財産）に係る会計年度は、 34 ％の割合で毎年恒例のキャピタルゲイン税を払うという（ 30 4 ％ ）も過去の会計年度の損失を繰り越すことがあります。 B) Acquisition Tax (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). The purchaser or assignee of the property upon transfer or assignment must pay a one time 2% (two- percent) acquisition tax. Said tax is also determined and paid by the Public Notary attesting the transaction. B ）を取得税（ Impuesto会社AdquisiciónデInmuebles ）または転送または譲渡することで、購入時に財産の管財人には、ワンタイム（ 2 ％ ）を取得税2 ％を支払う必要があります。税サイードも決定され、公共の公証人によって証明有給トランザクション。 C) Real Estate Tax (Impuesto Predial). A percentage determined by local tax authorities, which may vary depending on the conditions of the property (if said property is vacant, has constructions, etc.), must be paid annually by the owner. Upon transfer of the real estate, the public notary attesting the transaction, as well as a certificate evidencing that there are no outstanding debts thereon requests a copy of the most recent payment.連）不動産税（ Impuesto農地）の割合を地方税当局では、財産の状況に応じて異なる場合があります決定（財産空席の場合は、等を建設している） 、毎年、所有者が支払わなければならないと述べた。不動産の譲渡時には、公証人は、トランザクション証明だけでなく、証明書の要求がない債務それは最も最近の支払い証明のコピーです。 Real estate tax may increase substantially by any construction or improvement made on the property.建設や不動産税を大幅に改善したが、プロパティに増加することがあります。 Value Added Tax (Impuesto al Valor Agregado). A 15% (fifteen percent) valued added tax is payable by the purchaser only in the event of purchase of constructions used for non-residential purposes, such as commercial structures. All other sales are exempt from value added tax. However, services are taxed; therefore, notary, legal and other closing fees are taxed with a 10% (ten percent) rate.付加価値税（アラバマImpuestoバロールAgregado ） 15 ％ （ 15 ％ ）を付加価値税は、購入者が建設以外の使用を購入するのは、イベントのみでのお支払いは、商業住宅の構造などの目的で、他のすべての売上高は免除されていますから付加価値税ですが、サービス課税されますので、法律上の公証人や他の閉鎖費用の10 ％ （ 10 ％ ）の率で課税されています。
Francisco Cossu , who practices law in Cabo San Lucas, wrote this brief narration of the Real Estate Law in Mexico. フランシスココッス 、カボサンルーカスでは、慣行法、不動産法、メキシコでのこの簡単なナレーションを書いている。 | 
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