A brief description of the trust agreement Uma breve descrição da confiança acordo
mechanism to hold real estate in Mexico mecanismo para segurar imobiliário no México INTRODUCTION INTRODUÇÃO Several issues arise for foreigners wishing to purchase real estate in Mexico. Várias questões surgem para os estrangeiros que pretendam adquirir bens imobiliários no México. Under the Mexican Constitution, real estate located in the "restricted zone" may not be owned outright by foreign individuals or entities. The restricted zone consists of the strip of land 50 kilometers along the shores and 100 kilometers from the borders. However, as previously informed, under current changes in the Law, ownership of real estate in the restricted zone by foreign owned Mexican companies, for non-residential purposes, is now allowed. To circumvent the prohibition of purchasing real estate in the restricted zone for residential purposes, foreign individuals or entities may enter into an agreement known as trust agreement (Fideicomiso). Ao abrigo da Constituição mexicana, bens imóveis localizados na "zona restrita" não pode ser propriedade definitiva por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras. Restrito A zona é constituída a faixa de terra de 50 km ao longo da costa ea 100 quilômetros da fronteira. No entanto, tal como anteriormente informado, sob as atuais mudanças na lei, a propriedade de bens imóveis na zona sujeita a restrições por estrangeiros detidos empresas mexicanas, para fins não residenciais, é agora permitido. Para contornar a proibição da compra de imóveis na zona submetida a restrições para fins residenciais, estrangeiros indivíduos ou entidades podem entrar em um acordo conhecido como confiar em acordo (Fideicomiso). II. LEGAL FRAMEWORK. QUADRO LEGAL. Trust agreements are governed by the provisions of the Negotiable Instruments and Credit Operations Law (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito), the Credit Institutions Law (Ley de Instituciones de Crédito) and the Foreign Investment Law (Ley de Inversión Extranjera). All of the above legislation is of a federal application (throughout Mexico). Confie em acordos são regidos pelas disposições dos instrumentos negociáveis e Operações de Crédito Direito (Ley General de Títulos y Operações de Crédito), a Lei de Instituições de Crédito (Ley de Instituições de Crédito) e ao Investimento Estrangeiro Direito (Ley de Inversión Extranjera). Todos acima da legislação federal é de uma aplicação (por todo México). III. SCOPE. APLICAÇÃO. Simply defined, a trust is an agreement whereby a party named settler entrusts (transfers) certain property to be used for a legal and specific purpose to be carried on by a commercial (private) bank. For asset purposes, the bank holds the property as the fiduciary owner, and, thus, is not deemed the owner. Simplesmente definido, um "trust" é um acordo pelo qual um partido chamado colono confia (transferências) determinados bens que serão utilizados para uma finalidade específica e legal para ser exercida por um comercial (privado) bancária. Trunfo Por fim, o banco detém a propriedade como o proprietário fiduciário, e, portanto, não é considerado o proprietário. Therefore, should the bank fold or be declared bankrupt, assets held in fiduciary property will not become part of the bank's estate. Por isso, o banco deverá dobrar ou ser declarada falida, os activos detidos em propriedade fiduciária não se tornará parte do banco imobiliário. Other than trust agreements on real estate, as described below, trust agreements for several other purposes have been created, the most common of which are the following: Confiança do que outros acordos sobre bens imóveis, conforme descrito abaixo, para o confiança acordos vários outros fins que foram criadas, das quais as mais comuns são as seguintes: Transfer of ownership trust (Fideicomiso traslativo de dominio): Whereby the bank shall transfer the entrusted property to a beneficiary upon compliance of the conditions set forth here under. Transferência da propriedade fiduciária (Fideicomiso traslativo de Dominio): segundo a qual o banco deve transferir os bens confiados a um beneficiário o cumprimento das condições estabelecidas neste âmbito. Trust in execution of will (Fideicomiso testamentario): Whereby an individual transfers certain property to the bank, which upon decease of the settler shall distribute the entrusted property as indicated in the deed. Confiança na execução da vontade (Fideicomiso testamentario): Que uma pessoa transfere a propriedade para o banco certo, que após a morte do colono devem distribuir os bens confiados como indicado na escritura. Administration trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank will invest the entrusted funds as indicated by the settler, to be transferred again to the settler or a third party at the expiration of the trust agreement. Administração fiduciária (Fideicomiso garantia pt): segundo a qual o banco irá investir os fundos confiados como indicado pelo árbitro, para ser transferida novamente para o colono ou um terceiro, no termo do acordo confiança. Security trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank holds the entrusted property as security for a previously appointed beneficiary, in the event the settler or a third party defaults a certain obligation. It is commonly used in lieu of a mortgage, with the advantage that as soon as the bank is notified of the default, it sells the entrusted property and pays whatever is owed to the beneficiary, without the need of a court judgment or governmental ruling. Should no default occur and upon the compliance of the secured obligation, the entrusted property is transferred to the settler. Segurança confiança (Fideicomiso garantia pt): segundo a qual o banco detém os bens confiados como garantia para um anteriormente designado beneficiário, no caso do colono ou um terceiro defaults uma certa obrigação. É comumente usada em lugar de uma hipoteca, com a vantagem que logo que o banco é notificado da omissão, que vende os bens confiados e pague o que estiver em dívida para com o beneficiário, sem a necessidade de uma sentença judicial ou decisão governamental. Caso ocorra nenhum padrão e mediante o cumprimento das obrigações garantidas, confiada a propriedade é transferida para o colono. Any combination of the foregoing may also be entered into. Qualquer combinação das anteriores também podem ser contraídas. TRUST ON REAL ESTATE LOCATED IN THE RESTRICTED Fiduciária sobre bens imóveis situados no restrito
ZONE FOR RESIDENTIAL PURPOSES Zona para fins residenciais Under this mechanism, a Mexican individual or entity (settler), holder of the property, will transfer the ownership of the property located in the restricted zone to a Mexican bank, who will hold it as trustee for the benefit of a foreign individual or entity. Ao abrigo deste mecanismo, um indivíduo ou entidade mexicana (colono), titular da propriedade, irá transferir a propriedade do imóvel situado na zona restrita a um banco mexicano, que irá realizar-lo como administrador para o benefício de um indivíduo ou entidade estrangeira . The nature of this trust is irrevocable and of transfer of ownership (as discussed above), therefore, the settler, upon transferring the property to the trust will hold no interest there under. There are certain tax benefits for holding the property in a foreign entity, inasmuch as upon transfer of the beneficial interest under a trust to a third party. The stock of the foreign entity may be sold and, said sale would not be taxed in Mexico. A natureza desta confiança é um processo irreversível e de transferência de propriedade (como explicado acima), por isso, o colono, após a transferência da propriedade para a confiança que se manterá sob existe nenhum interesse. Existem certos benefícios fiscais para a exploração da propriedade em uma entidade estrangeira , Na medida em que o beneficiário em caso de transferência de juros ao abrigo de uma confiança a um terceiro. O balanço da entidade estrangeira pode ser vendido e, afirmou venda não seriam tributados no México. An alternate beneficiary may be appointed at the time the trust is created, in the event of decease of the beneficiary or beneficiaries there under. O suplente poderá ser nomeado beneficiário no momento em que a confiança é criada, em caso de falecimento do beneficiário ou beneficiários ao abrigo ali. To constitute the trust, the following must occur: Para a constituição da confiança, deve ocorrer o seguinte: 1. The trust agreement must be granted before a public notary or broker; A confiança deve ser concedido antes da convenção um notário público ou corretor; 2. A permit from the Ministry of Foreign Affairs (Secretaría de Relaciones Exteriores) to create the trust must be obtained. Trusts are now granted for 50 year renewable terms; A autorização do Ministério dos Negócios Estrangeiros (Secretaria de Relações Exteriores) para criar a confiança deve ser obtida. Trusts agora são concedidos por 50 anos renováveis termos; 3. The trust agreement must be recorded in the Public Registry of Property (Registro Público de la Propiedad) where the property is located and in the National Foreign Investment Registry (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras); O acordo deve ser gravado confiança no Registro Público da Propriedade (Registro Público da Propriedade), onde o imóvel está situado e na Secretaria Nacional de Investimento Estrangeiro (Registro Nacional de Inversiones estrangeiras); 4. Bank fees must be paid, consisting of the bank's acceptance fee and the first annual trust fee; and Banco taxas devem ser pagas, que consiste na aceitação do banco ea taxa da primeira taxa anual confiança; e 5. The notary must have evidence that the taxes of the transfer have been paid (please refer to the article in this magazine on taxes applicable to real estate transactions). O notário deve ter provas de que as taxas de transferência foram pagos (por favor consulte o artigo desta revista sobre os impostos aplicáveis a operações imobiliárias). Finally, the beneficiary of the trust may transfer its beneficial interest to other foreign individuals or entities, by instructing its will to the bank. Should the transfer be made to a Mexican national capable of purchasing the entrusted property, the transfer may occur through either an assignment agreement or the bank may be instructed to transfer the ownership of the property to the Mexican individual or entity and the trust agreement would be terminated. Por fim, o beneficiário da transferência da sua confiança maio benéfico interesse de outras pessoas ou entidades estrangeiras, por sua vontade de instruir o banco. Caso a transferência seja feita para um mexicano nacional capaz de adquirir os bens confiados, a transferência só pode ocorrer, quer através de uma cessão acordo ou o banco pode ser instruído a transferir a propriedade do imóvel para o indivíduo ou entidade mexicana e na confiança acordo seria extinto. Any transfer of beneficial interest would have to be granted before a public notary or broker and, other than the permit from the Ministry of Foreign Affairs, the requirements set forth above must be met. Qualquer transferência de interesse benéfico teria que ser concedido antes de um notário público ou corretor e, com excepção da autorização do Ministério dos Negócios Estrangeiros, as condições acima indicadas devem ser respeitadas. TAXES APPLICABLE TO REAL ESTATE TRANSACTIONS Taxas aplicáveis às operações imobiliárias The following describes the several federal and local taxes applicable to real estate transactions, such as sales, trusts or assignment of beneficial rights under a trust. O seguinte descreve os vários impostos federais e locais aplicáveis às operações imobiliárias, tais como vendas, fundos fiduciários ou cessão de direitos ao abrigo de um benéfico confiança. A) Income or Capital Gains Tax (Impuesto Sobre la Renta). A) Os rendimentos ou mais-valias fiscais (Impuesto Sobre la Renta). a.1. Individuals. This tax must be always paid by the party (whether seller, purchaser, assignor or assignee) obtaining an income. For said purposes, an appraisal on the property must be practiced by an authorized appraiser. Capital gains will be paid on the higher of the transfer value or the appraised value. Any contractual provision stating otherwise is null and void. Indivíduos. Este imposto deve estar permanentemente pagas pelo partido (se vendedor, comprador, cessionário ou cedente) obtendo um rendimento. Disse Por fim, uma apreciação sobre o imóvel deve ser praticado por um avaliador autorizado. Valias serão pagos sobre os mais elevados a transferência do valor ou do valor avaliado. afirmando Qualquer disposição contratual em contrário é nulo e sem efeito. Because most appraisals are lower than the actual price, many transactions are fixed according to the former and the balance is paid "on the side." This constitutes tax evasion and fines as well as imprisonment may be imposed by the tax authorities. The income tax rate varies depending on the circumstances of the transaction, and certain exceptions apply. Porque a maioria das avaliações são inferiores ao preço real, muitas operações são fixados de acordo com o antigo eo saldo é pago "ao lado." Isto constitui a evasão fiscal, bem como multas e prisão podem ser impostas pelas autoridades fiscais. O imposto de renda taxa varia em função das circunstâncias da transacção, e algumas exceções aplicada. Sellers have an option to either pay a 20% (twenty percent) rate on the total sales price, or 35% (thirty-five percent) on the income as determined in the following paragraph. The income is determined by updating the original purchase price to the date of sale or transfer, and applying the inflation factors determined and published by the Banco de México (Mexico's central bank) on a monthly basis. The land must be separated from the construction in order to determine the depreciation of the latter. Sellers may also deduct the following expenses: Os vendedores têm a opção de pagar uma quota de 20% (vinte por cento) sobre a taxa total de vendas dos preços, ou 35% (trinta e cinco por cento) sobre o rendimento, tal como determinado no parágrafo seguinte. O rendimento é determinado através da actualização do preço de compra original à data da venda ou transferência, aplicando a inflação e fatores determinados e publicados pelo Banco de México (banco central do México), numa base mensal. O terreno deve ser separada da construção, a fim de determinar a depreciação do destas últimas. Sellers também podem deduzir as seguintes despesas: 1. The adjusted original purchase price as determined above; 1. O preço ajustado de compra original, conforme determinado acima; 2. Investments made on constructions and improvements; 2. Os investimentos feitos em construções e melhorias; 3. Notary’s expenses, taxes and fees (including appraisals) incurred in the original 3. Cartórios's gastos, impostos e taxas (incluindo avaliações) suportados na versão original purchase; and compra; e 4. Commissions and mediations paid on the sale of the property. 4. Mediações e comissões pagas sobre a venda do imóvel. The transfer of real estate used by individuals as their residence for the past two years is exempt from capital gains tax. In this case, foreigners must prove their residence by means of either certain FM-3 or FM-2 visa , evidencing residence for said period of time. Capital gains tax is determined and paid by the Public Notary attesting to the transaction. Public Notaries are jointly liable before the tax authorities for the payment of taxes. A transferência de imóveis utilizados por pessoas físicas como sua residência para os últimos dois anos é isentar de imposto sobre ganhos de capital. Nesse caso, os estrangeiros devem provar a sua residência, quer por meio de certas FM-3 ou FM-2 visto, que comprovem residência para dizer período de tempo. imposto sobre ganhos de capital é determinada e paga pelos Cartórios Públicos que ateste a transação. Notários Públicos são solidariamente responsáveis perante a administração fiscal para o pagamento de impostos. Assignment of beneficial interest under a trust, before the transaction has been formalized in favor of the assignor, is also taxed; therefore a tax analysis must be made in order to determine capital gains. Cessão de interesse benéfico sob uma confiança, antes de a operação tenha sido formalizada em favor do cedente, também é tributada; fiscal, portanto, uma análise deve ser feita a fim de determinar as mais-valias. a.2. Corporations. Corporations or entities residing and owning real estate in Mexico are not taxed on a per transaction basis for the transfer of real estate. A Mexican corporation can have 100% foreign ownership ; it can take title of any real estate properties, regarding of its location, under an Escritura, which is the equivalent of a Deed, if it is for commercial purpose, such as rentals. a.2. Anônimas. Anônimas ou entidades residentes que detenham bens imóveis e no México não são tributados em uma transação por base para a transferência de imóveis. mexicano Uma corporação pode ter 100% propriedade estrangeira, ele pode tomar qualquer título de imóveis , A respeito da sua localização, sob uma Escritura, que é o equivalente a um acto, se for para fins comerciais, como as rendas. Mexican corporations must accrue their net income to their annual income and by deducting all of their expenses relating to the corporation (but not necessarily relating to the property) for said fiscal year, pay an annual capital gains tax at a rate of 34% (thirty-four percent). They may also carry over losses for past fiscal years. Mexicanos corporações devem acumular os seus rendimentos líquidos anuais para seus deduzindo todas as receitas e das despesas relativas à sua corporação (mas não necessariamente relacionadas com a propriedade) para o referido ano fiscal, pagam um imposto sobre ganhos de capital anuais, a uma taxa de 34% (trinta e quatro por cento). Também podem transportar mais de prejuízos para os últimos exercícios fiscais. B) Acquisition Tax (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). The purchaser or assignee of the property upon transfer or assignment must pay a one time 2% (two- percent) acquisition tax. Said tax is also determined and paid by the Public Notary attesting the transaction. B) Aquisição fiscal (Impuesto Sobre aquisição de Inmuebles). O comprador ou o cessionário de imóvel mediante cessão ou a uma hora tem que pagar um 2% (dois por cento) aquisição fiscal. Said fiscal é também determinada e paga pela comprovação Tabelião Público a transação. C) Real Estate Tax (Impuesto Predial). A percentage determined by local tax authorities, which may vary depending on the conditions of the property (if said property is vacant, has constructions, etc.), must be paid annually by the owner. Upon transfer of the real estate, the public notary attesting the transaction, as well as a certificate evidencing that there are no outstanding debts thereon requests a copy of the most recent payment. C) Imposto sobre Imóveis (Impuesto Predial). Um percentual determinado por autoridades fiscais locais, que podem variar dependendo das condições do imóvel (se disse imóvel estiver vago, tem construções, etc), deve ser pago anualmente pelo proprietário. Após a transferência da propriedade imobiliária, o notário público a comprovação da operação, bem como um atestado que demonstre que não há dívidas pendentes pedidos nela uma cópia do mais recente pagamento. Real estate tax may increase substantially by any construction or improvement made on the property. Imobiliário fiscal pode aumentar substancialmente por qualquer construção ou melhoria feita na propriedade. Value Added Tax (Impuesto al Valor Agregado). A 15% (fifteen percent) valued added tax is payable by the purchaser only in the event of purchase of constructions used for non-residential purposes, such as commercial structures. All other sales are exempt from value added tax. However, services are taxed; therefore, notary, legal and other closing fees are taxed with a 10% (ten percent) rate. Imposto sobre o Valor Acrescentado (Impuesto al Valor agregado). A 15% (quinze por cento) imposto sobre o valor acrescentado é devida pelo comprador apenas em caso de compra de construções utilizadas para fins não residenciais, tais como estruturas comerciais. Todas as restantes vendas são isentos de imposto sobre o valor acrescentado. Todavia, os serviços são tributadas, portanto, o notário, jurídicas e outras fechando as taxas são tributados com 10% (dez por cento) taxa.
Francisco Cossu , who practices law in Cabo San Lucas, wrote this brief narration of the Real Estate Law in Mexico. Francisco Cossu, que as práticas legislação em Cabo San Lucas, escrevi este breve relato do Direito Imobiliário, no México. |    ![[أربيك]](http://www.bajamexrealty.com/websitetranslator/images/flag_ar.gif)           website translator
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