A brief description of the trust agreement Краткое описание целевых соглашение
mechanism to hold real estate in Mexico Механизм провести недвижимости в Мексике INTRODUCTION ВВЕДЕНИЕ Several issues arise for foreigners wishing to purchase real estate in Mexico. Ряд вопросов, возникающих для иностранцев, желающих приобрести недвижимость в Мексике. Under the Mexican Constitution, real estate located in the "restricted zone" may not be owned outright by foreign individuals or entities. The restricted zone consists of the strip of land 50 kilometers along the shores and 100 kilometers from the borders. However, as previously informed, under current changes in the Law, ownership of real estate in the restricted zone by foreign owned Mexican companies, for non-residential purposes, is now allowed. To circumvent the prohibition of purchasing real estate in the restricted zone for residential purposes, foreign individuals or entities may enter into an agreement known as trust agreement (Fideicomiso). Согласно мексиканской конституции, недвижимости, расположенных в "закрытой зоне" не может быть простой, принадлежащих иностранным лицам или организациям. Ослабленная зона включает полосу земли 50 километров вдоль побережья и в 100 километрах от границы. Вместе с тем, как ранее сообщил, в соответствии с действующим изменения в закон, право собственности на недвижимость в запретной зоне со стороны иностранных принадлежит мексиканской компании, в нежилых целях, в настоящее время допускается. обойти запрет на покупку недвижимости в запретной зоной для жилых целей, иностранные физические или юридические лица могут заключать соглашения, известного как целевые соглашения (Fideicomiso). II. LEGAL FRAMEWORK. ПРАВОВАЯ ОСНОВА. Trust agreements are governed by the provisions of the Negotiable Instruments and Credit Operations Law (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito), the Credit Institutions Law (Ley de Instituciones de Crédito) and the Foreign Investment Law (Ley de Inversión Extranjera). All of the above legislation is of a federal application (throughout Mexico). Целевой соглашений, регулируются положениями оборотных инструментов и кредитных операций закон (Ley генерала де Наилучшие Y Operaciones лифт), кредитные институты права (Ley де учреждений лифт), а также иностранных инвестициях закон (Ley де Инверсия Extranjera). Все из вышеуказанных законов является федеральным заявку (по всей Мексике). III. SCOPE. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ. Simply defined, a trust is an agreement whereby a party named settler entrusts (transfers) certain property to be used for a legal and specific purpose to be carried on by a commercial (private) bank. For asset purposes, the bank holds the property as the fiduciary owner, and, thus, is not deemed the owner. Проще определить, доверие является соглашение, по которому участник по имени поселенца возлагает (передачи) определенного имущества, которые будут использоваться для юридических и конкретную цель, которую предстоит проделать на основе коммерческих (частных) Банка. Для активом цели, банк имеет имущество, как фидуциарных владельца, и, следовательно, не считается собственником. Therefore, should the bank fold or be declared bankrupt, assets held in fiduciary property will not become part of the bank's estate. Поэтому, если банк складки или быть объявлен банкротом, активов, находящихся в собственности фидуциарных не станет частью банковской недвижимости. Other than trust agreements on real estate, as described below, trust agreements for several other purposes have been created, the most common of which are the following: За исключением целевых договоренностей по недвижимости, как это описано ниже целевого соглашения по ряду других целей были созданы, то наиболее распространенными из которых являются следующие: Transfer of ownership trust (Fideicomiso traslativo de dominio): Whereby the bank shall transfer the entrusted property to a beneficiary upon compliance of the conditions set forth here under. Передача прав собственности доверия (Fideicomiso traslativo де dominio): с которыми банк должен переноса имущества возложена на бенефициара на соблюдении условий, изложенных здесь, под. Trust in execution of will (Fideicomiso testamentario): Whereby an individual transfers certain property to the bank, which upon decease of the settler shall distribute the entrusted property as indicated in the deed. Доверие к исполнению воли (Fideicomiso testamentario): где отдельные передачи определенного имущества в банк, который после смерти поселенец должен распределить имущество возложена, как указано в деле. Administration trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank will invest the entrusted funds as indicated by the settler, to be transferred again to the settler or a third party at the expiration of the trust agreement. Администрация доверия (Fideicomiso АН-Гарантия): которому банк будет инвестировать средства, возложенных на что указывает поселенцев, которые будут переданы снова, чтобы поселенец или третьей стороной по истечении целевые соглашения. Security trust (Fideicomiso en garantía): Whereby the bank holds the entrusted property as security for a previously appointed beneficiary, in the event the settler or a third party defaults a certain obligation. It is commonly used in lieu of a mortgage, with the advantage that as soon as the bank is notified of the default, it sells the entrusted property and pays whatever is owed to the beneficiary, without the need of a court judgment or governmental ruling. Should no default occur and upon the compliance of the secured obligation, the entrusted property is transferred to the settler. Безопасность доверия (Fideicomiso АН-Гарантия): с которыми банк имеет поручил имущества в качестве обеспечения по ранее назначил бенефициаром, в случае, если поселенец или третьей стороной по умолчанию определенные обязательства. Она обычно используется вместо ипотечного, с преимуществами , что как только банк не уведомил по умолчанию, он продает поручил собственности и платит все причитающиеся бенефициара, без необходимости в судебном решении или правительственные постановления. умолчанию не должно возникать и при соблюдении по обеспеченному обязательству, поручить имущество передается поселенцев. Any combination of the foregoing may also be entered into. Любая комбинация из вышеизложенного, возможно, также может быть заключен. TRUST ON REAL ESTATE LOCATED IN THE RESTRICTED ТРАСТ по недвижимости, расположенных в ограниченных
ZONE FOR RESIDENTIAL PURPOSES Зона для жилых целей Under this mechanism, a Mexican individual or entity (settler), holder of the property, will transfer the ownership of the property located in the restricted zone to a Mexican bank, who will hold it as trustee for the benefit of a foreign individual or entity. Согласно этому механизму, мексиканский физического или юридического лица (поселенцев), владелец имущества, будет передача права собственности на имущество, находящееся в запретной зоне для мексиканского банка, который проведет его в качестве попечителя в пользу иностранного физического или юридического лица . The nature of this trust is irrevocable and of transfer of ownership (as discussed above), therefore, the settler, upon transferring the property to the trust will hold no interest there under. There are certain tax benefits for holding the property in a foreign entity, inasmuch as upon transfer of the beneficial interest under a trust to a third party. The stock of the foreign entity may be sold and, said sale would not be taxed in Mexico. Характер этого доверия не может быть отозвана, а также передача прав собственности (о чем говорилось выше), таким образом, поселенец, после передачи имущества для целевого проведет не существует под проценты. Существуют определенные налоговые льготы для хранения ценностей в иностранной организацией , Поскольку при передаче выгодных процентных под доверие к третьей стороне. Ложа иностранной организации может быть продан, и сказал продажи не будет облагаться налогом в Мексике. An alternate beneficiary may be appointed at the time the trust is created, in the event of decease of the beneficiary or beneficiaries there under. Заместитель бенефициаром может быть назначен на то время, когда доверие создано, в случае смерти бенефициара или бенефициаров там. To constitute the trust, the following must occur: Для являются доверие, должно произойти следующее: 1. The trust agreement must be granted before a public notary or broker; Доверия договор должен быть предоставлен до нотариуса или брокера; 2. A permit from the Ministry of Foreign Affairs (Secretaría de Relaciones Exteriores) to create the trust must be obtained. Trusts are now granted for 50 year renewable terms; Разрешение от Министерства иностранных дел (Secretaría де отношений Exteriores), чтобы создать доверие должно быть получено. Трасты в настоящее время предоставляются на 50 года возобновляемых выражении; 3. The trust agreement must be recorded in the Public Registry of Property (Registro Público de la Propiedad) where the property is located and in the National Foreign Investment Registry (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras); Доверие соглашение должно быть зарегистрировано в Государственном реестре собственности (Регистрация государственного надзора де ла собственности), где имущество находится, а также в Национальном реестре иностранных инвестициях (Регистрация Насьональ де инверсьонес Extranjeras); 4. Bank fees must be paid, consisting of the bank's acceptance fee and the first annual trust fee; and Банк сборы должны быть оплачены, состоящий из банковских сборов и принятии первого ежегодного целевого взноса, а также 5. The notary must have evidence that the taxes of the transfer have been paid (please refer to the article in this magazine on taxes applicable to real estate transactions). Нотариус должен иметь доказательства того, что налоги на передачу были оплачены (см. статью в этот журнал на налоги, применимые к недвижимым имуществом). Finally, the beneficiary of the trust may transfer its beneficial interest to other foreign individuals or entities, by instructing its will to the bank. Should the transfer be made to a Mexican national capable of purchasing the entrusted property, the transfer may occur through either an assignment agreement or the bank may be instructed to transfer the ownership of the property to the Mexican individual or entity and the trust agreement would be terminated. Наконец, бенефициары доверия может передавать ее благотворное интерес для других иностранных физических или юридических лиц, по инструкции свою волю к берегу. Если передаче выступил бы с мексиканского гражданина, способного покупке поручил имущества, передача может происходить либо путем соглашения или банк может быть проинструктированы о передаче права собственности на имущество к мексиканской физического или юридического лица, а также целевые соглашения будет прекращено. Any transfer of beneficial interest would have to be granted before a public notary or broker and, other than the permit from the Ministry of Foreign Affairs, the requirements set forth above must be met. Любая передача благотворно интерес должен быть предоставлен до нотариуса или брокером и, помимо разрешения от министерства иностранных дел, требования, изложенные выше, должны быть соблюдены. TAXES APPLICABLE TO REAL ESTATE TRANSACTIONS Налоги, применимые к сделкам с недвижимостью The following describes the several federal and local taxes applicable to real estate transactions, such as sales, trusts or assignment of beneficial rights under a trust. Ниже описывается ряд федеральных и местных налогов, действующих в отношении сделок с недвижимым имуществом, таким как объем продаж, надеется, или уступка прав по выгодной доверия. A) Income or Capital Gains Tax (Impuesto Sobre la Renta). ) Прибыли или налог на прирост капитала (Impuesto О-ла Рента). a.1. A.1. Individuals. This tax must be always paid by the party (whether seller, purchaser, assignor or assignee) obtaining an income. For said purposes, an appraisal on the property must be practiced by an authorized appraiser. Capital gains will be paid on the higher of the transfer value or the appraised value. Any contractual provision stating otherwise is null and void. Физические лица. Этот налог должен быть всегда оплачивает сторона (будь то продавец, покупатель, цедент или цессионарий) получение дохода. Для заявил целей, по оценке имущества должен быть практикуется уполномоченного оценщика. Прирост капитала будут оплачиваться по более высоким о передаче стоимости или оценочной стоимости. Любые контрактные положение иное, является недействительным. Because most appraisals are lower than the actual price, many transactions are fixed according to the former and the balance is paid "on the side." This constitutes tax evasion and fines as well as imprisonment may be imposed by the tax authorities. The income tax rate varies depending on the circumstances of the transaction, and certain exceptions apply. Поскольку большинство оценок ниже, чем фактическая цена, многие операции фиксируются в соответствии с бывшими и остаток выплачивается "на стороне". Это представляет собой уклонение от уплаты налогов и штрафов, а как лишение свободы может быть назначено на налоговые органы. Подоходного налога ставка варьируется в зависимости от обстоятельств сделки, а также некоторыми исключениями применяются. Sellers have an option to either pay a 20% (twenty percent) rate on the total sales price, or 35% (thirty-five percent) on the income as determined in the following paragraph. The income is determined by updating the original purchase price to the date of sale or transfer, and applying the inflation factors determined and published by the Banco de México (Mexico's central bank) on a monthly basis. The land must be separated from the construction in order to determine the depreciation of the latter. Sellers may also deduct the following expenses: Продавцы имеют возможность либо платить 20% (двадцать процентов) ставки на общий объем продаж цена, или 35% (тридцать пять процентов) от доходов, как это определено в следующем пункте. Дохода определяется путем обновления первоначальной покупной цены до даты продажи или передачи, а также применения факторов инфляции определены и опубликованы в "Банко де Мехико (Мексика центрального банка) на ежемесячной основе. земле должна быть отделена от строительных работ в целях определения амортизации последнего. Селлерс также может вычесть следующие расходы: 1. The adjusted original purchase price as determined above; 1. Скорректировать первоначальную закупочную цену, как определено выше; 2. Investments made on constructions and improvements; 2. Инвестиции, сделанные от конструкции и усовершенствований; 3. Notary’s expenses, taxes and fees (including appraisals) incurred in the original 3. Нотариальные расходы, налоги и сборы (включая оценки), понесенных в оригинале purchase; and приобретение и 4. Commissions and mediations paid on the sale of the property. 4. Комиссиям и посредничества выплатили по продаже имущества. The transfer of real estate used by individuals as their residence for the past two years is exempt from capital gains tax. In this case, foreigners must prove their residence by means of either certain FM-3 or FM-2 visa , evidencing residence for said period of time. Capital gains tax is determined and paid by the Public Notary attesting to the transaction. Public Notaries are jointly liable before the tax authorities for the payment of taxes. Передача объектов недвижимости, используемых отдельными лицами в качестве своего места жительства в течение последних двух лет, освобождается от налога на прирост капитала. В этом случае, иностранцы должны доказать свою резиденцию с помощью либо определенных FM-3 или FM-2 визы, подтверждающие проживание для сказал периода времени. налог на прирост капитала, определяется и выплачивается по связям с общественностью нотариального подтверждающие сделку. Государственные нотариусы несут совместную ответственность перед налоговыми органами за уплату налогов. Assignment of beneficial interest under a trust, before the transaction has been formalized in favor of the assignor, is also taxed; therefore a tax analysis must be made in order to determine capital gains. Уступка выгодно проценты по целевым, прежде чем сделка была официально закреплена в пользу цедента, также облагаются налогом, поэтому налоговые анализа должно быть сделано в целях определения прибыли на вложенный капитал. a.2. Corporations. Corporations or entities residing and owning real estate in Mexico are not taxed on a per transaction basis for the transfer of real estate. A Mexican corporation can have 100% foreign ownership ; it can take title of any real estate properties, regarding of its location, under an Escritura, which is the equivalent of a Deed, if it is for commercial purpose, such as rentals. a.2. корпорациям. корпораций или юридических лиц, проживающих и владеть недвижимостью в Мексике, не облагаются налогом на сделки за основу для передачи недвижимости. Мексиканская корпорация может иметь 100% иностранной собственности, он может принять название какой-либо недвижимости , В отношении его местонахождение, в соответствии с Escritura, которая является эквивалентом делом, если оно является для коммерческих целей, таких, как аренда. Mexican corporations must accrue their net income to their annual income and by deducting all of their expenses relating to the corporation (but not necessarily relating to the property) for said fiscal year, pay an annual capital gains tax at a rate of 34% (thirty-four percent). They may also carry over losses for past fiscal years. Мексиканские корпорации должны понести их чистого дохода в свои годовые доходы и, удерживая все свои расходы, связанные с корпорацией (но не обязательно связанные с собственностью) за финансовый год, говорит, платить ежегодный налог на прирост капитала по ставке 34% (тридцать четыре процента). Они также могут переносить убытки за прошлые налоговые годы. B) Acquisition Tax (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). The purchaser or assignee of the property upon transfer or assignment must pay a one time 2% (two- percent) acquisition tax. Said tax is also determined and paid by the Public Notary attesting the transaction. Б) приобретение налогообложения (Impuesto Об Adquisición де Inmuebles). Покупатель или цессионарием имущества после передачи или уступки должны платить один раз 2% (двух процентов) приобретение налогообложения. Саида налога определяется также и за счет нотариуса, подтверждающие сделки. C) Real Estate Tax (Impuesto Predial). A percentage determined by local tax authorities, which may vary depending on the conditions of the property (if said property is vacant, has constructions, etc.), must be paid annually by the owner. Upon transfer of the real estate, the public notary attesting the transaction, as well as a certificate evidencing that there are no outstanding debts thereon requests a copy of the most recent payment. С) налог на недвижимость (земельный Impuesto). Доли определяются местными налоговыми органами, которые могут варьироваться в зависимости от условий содержания имущества (в случае указанного имущества является вакантной, в конструкции и т.д.), должны выплачиваться ежегодно владельца. После передачи недвижимости, государственного нотариуса, подтверждающие сделку, а также сертификат, подтверждающий, что Есть нет непогашенной задолженности по этому просит копию последнего платежа. Real estate tax may increase substantially by any construction or improvement made on the property. Налог на недвижимость может возрасти существенно любого строительства или улучшения, сделанные от собственности. Value Added Tax (Impuesto al Valor Agregado). A 15% (fifteen percent) valued added tax is payable by the purchaser only in the event of purchase of constructions used for non-residential purposes, such as commercial structures. All other sales are exempt from value added tax. However, services are taxed; therefore, notary, legal and other closing fees are taxed with a 10% (ten percent) rate. Налог на добавленную стоимость (Impuesto доблесть Agregado др.). 15% (пятнадцати процентов) стоимостью добавил налога, выплачиваемого покупателем только в случае покупки конструкций, используемых для нежилых целей, таких, как коммерческие структуры. Все остальные продажи освобождаются От налога на добавленную стоимость. Тем не менее, услуги облагаются налогом, поэтому нотариус, юридические и другие заключительные сборы налога с 10% (десять процентов) ставки.
Francisco Cossu , who practices law in Cabo San Lucas, wrote this brief narration of the Real Estate Law in Mexico. Cossu Франциско, который практики права в Cabo San Lucas, написал это краткое повествование о недвижимости закона в Мексике. |    ![[أربيك]](http://www.bajamexrealty.com/websitetranslator/images/flag_ar.gif)           website translator
|
